依《城市房地产管理法》第19、20条的规定，租赁合同双方都应当按照合同约定承担相应的义务，违约者应承担违约责任。房地产租赁格式合同中规定，出租人有下列情形之一的，承租权人可以解除合同：

　　（1）未按合同规定对租赁物维修的；

　　（2）逾期交付租赁物达六个月以上的；

　　（3）超出合同之外对承租人提出无理要求的。参照这一规定，本部分第2款列举了出租人严重违约的情形。根据“房地一致”原则，出租人有权收回土地使用权及土地上的建筑物、其他附着物。

　　因土地使用权人非法处分租赁物或有其他严重违反法律、行政法规行为的，土地所有者无偿强制收回租赁物，租赁关系提前终止，出租人应负违约责任。

　　因土地使用权人严重违反法律、合同约定，租赁关系提前终止的，租赁物随使用权被收回。但对于承租权人投资建造的土地上建筑物、其他附着物，应当依照国家有关房地产评估的有关规定依法进行评估。出租人根据评估价值给予承租权人适当的补偿，并应退还承租人已缴纳的剩余租期的租金。

　　租赁合同双方当事人协商一致，提前终止租赁关系的，租赁物由出租人收回，关于土地使用权及土地上建筑物的补偿以及土地承租权人已缴纳租金的返还，依双方的约定处理。

　　租赁关系终止，土地使用权人收回土地的，应当向土地登记机关办理相应的登记备案手续。

　　（三）因其他原因提前终止租赁关系

　　因公共利益或者土地灭失土地所有者收回土地使用权的，土地承租权提前终止。土地使用权人应当退还土地承租权人已经缴纳的剩余期限的租金。出租人获得货币补偿或者作价补偿的，应当将所得补偿的一部分依据承租权人对土地的投资或者开发程度支付给承租权人；出租人获得产权调换的，应当与土地承租权人人重新签订租赁合同，将调换所得的土地使用权出租给承租权人。

　　承租权是土地承租人以向土地使用权人支付租金为代价而取得的财产权利。土地上承租权的取得以该土地上设定土地使用权为前提，土地使用权的终止必然导致承租权的消灭。因土地所有者收回土地使用权，土地承租关系提前终止的，使用权人应退还土地承租权人已缴纳的使用期限的租金。

　　土地使用权人因上述原因获得货币补偿或者作价补偿的，使用权人应当根据承租权人对土地的投资开发情况将所得补偿的一部分支付给承租权人。

　　根据《城市房地产拆迁管理条例》第24条的规定，因城市规划或者乡（镇）村公益事业，需要拆迁出租房屋而进行产权调换的，原租赁关系继续保持。产权调换后，出租人应将调换后的土地出租给土地承租权人。这样处理，有利于维护房地产租赁秩序的稳定，保护承租权人的合法的承租利益，并且可以避免出租人退还租金的风险以及给予承租权人补偿时在计算上的麻烦。因产权调换，原租赁合同中的部分条款如面积、地点必然发生变化，双方当事人应当进行协商，重新签订租赁合同。