一、地役权的一般理论

　　（一）地役权的概念

　　地役权的概念源于古罗马法，后为许多国家尤其是大陆法系国家的民法所采纳。依传统的民法理论，地役权是指为自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。地役权的主体通常为需役地的所有权人，因同一宗土地上只有一个所有权，因此，大陆法系国家地役权的成立以两宗土地即需役地和供役地的存在为必要。供役地指他人提供给地役权人使用的土地；需役地指地役权人为自己土地使用的便利而使用的他人土地。

　　（二）地役权的特征

　　地役权具有如下特征：

　　1、是为使用需役地而限制供役地权利人的一项独立的用益物权。供役地权利人通常负有“容忍”或“不作为”的义务；

　　2、具有从属性。从属性即地役权从属于需役地所有权。当土地所有权移转时，地役权随之移转；地役权也不能与需役地所有权分割而单独移转。因地役权的存续以需役地的存在为前提，地役权并非对供役地土地所有权的限制和需役地所有权的扩张，而是为使用需役地提供便利的一项独立物权。因此，地役权人不可自己保留需役地的所有权而单独将地役权转让给他人；也不可自己保留地役权，而单独将需役地所有权让与他人或将两种权利分别让与第三人。地役权须与需役地所有权一起而不能与之分离单独的成为需役地上其他土地权利如抵押权的标的，否则需役地上其他土地权利的行使将导致地役权与需役地所有权的分离；

　　3、地役权的不可分性。地役权与需役地、供役地不可分离，即使供役地与需役地被分割，地役权仍在分割后的需役地、供役地的各部分上存在。因为地役权是为了需役地整体使用的方便而利用供役地整体的权利，地役权的效力应及于需役地、供役地的整体，虽需役地或供役地被分割，若为需役地使用便利而使用供役地的必要仍然存在，或者供役地为满足需役地的需要仍具有使用价值的，地役权应在需役地、供役地被分割后的各个部分继续存在。若地役权是为特定需役地使用的便利而在特定供役地上享有的权利，则需役地或供役地被分割后，与地役权享有或行使无关的部分，地役权在其上消灭。

　　（三）地役权与相邻关系

　　相邻关系是本着团结互助、公平合理的精神，处理发生于不动产相邻各方的权利冲突，要求相邻各方对他人行使权利予以容忍，而对自己权利行使加以限制所形成的法律关系。从权利的角度，相邻关系可称为相邻权。相邻权是指相毗邻不动产的所有人或使用人，为方便自己不动产的使用，在法律规定的范围和限度内，利用他人所有或使用的相邻不动产的权利。

　　地役权的成立以相邻关系为基础，其行使应遵循相邻关系的准则，且地役权与相邻权在内容上也颇为相似，均是利用邻地为自己使用土地提供便利，反映了因土地相邻而在土地利用过程中的权利义务关系，但两者具有本质上的不同。

　　1）相邻权是要求他方在行使所有权时容忍自己的某种有益行为或者制止他方的某种有害行为的权利，不是一项独立的用益物权，其本质是对相邻不动产所有人或使用人行使权利的限制与扩张，应属所有权的范畴。地役权是为特定土地的利益而使用他人土地的权利，主要依当事人之间设定地役权的合同发生，属用益物权范畴；

　　2）相邻权的适用范围不仅包括相邻不动产之间的关系，而且包括相邻建筑物等之间的关系，且以相毗邻的土地所有权人和使用权人的存在为必要；而地役权只反映土地的相邻关系且不以需役地与供役地相互毗邻为限度，该两宗土地既可以是相邻的，也可以是不相邻的，只要有事实上利用的需要，都可以设定地役权；

　　3）相邻权是法律为规范并保护相邻的良好秩序而设，是强加于相邻土地所有者的义务，属法定权利，在不给邻人造成损害的前提下，权利人可以对相邻不动产直接行使其权利；而地役权则是基于需役地的某种特殊要求，而与供役地权利人协议取得；

　　4）相邻权是法律对相邻土地利用关系进行最低限度调节的结果，不存在有偿问题，而地役权是相邻权调节之外的一种更为宽泛的权利，可以有偿，也可无偿。