一、土地借用权

　　（一）土地借用权的概念

　　土地借用权是指借用人无偿占有使用出借人拥有土地使用权的土地的权利。

　　我国现行土地法实践所承认的土地借用权，是我国特定历史条件下产生的一种土地他项权利。具体说，这是我国长期以来的国有土地无偿划拨制度的产物。在这样的制度下，由于没有地产市场，用地单位之间的余缺调剂，主要通过两种方式进行，一是通过行政指令，改变划拨国有土地使用权人，即划拨国有土地使用权的收回和重新授与；二是通过用地单位之间的借用协议，由出借方将其暂时或长期不用的土地无偿提供借用方使用。在当时，这种土地借用关系确实在一定程度上起到了缓解土地供需矛盾和提高土地利用率的积极作用。更重要的是，通过这种方式长期形成的土地使用关系，在当前和今后一个较长时期内仍将继续延续。因此，通过土地他项权利的形式，对这种土地使用关系加以确认和保护，有利于稳定既成的土地使用格局，减少不必要的经济纠纷和损失，并实现土地资源的有效利用。

　　在今后，土地借用权这种形式除了可以继续适用于国有划拨土地外，还可以适用于农用土地等限制使用权出租、转让的土地。当然，不限制出租、转让的土地（如国有出让土地），当事人在自愿基础上的借用，法律也予以允许。

　　（二）土地借用权的取得

　　土地借用权只能通过合同方式取得。土地借用合同，应当采用书面形式，报土地管理部门登记。

　　（三）土地借用权的效力

　　土地借用权人享有占有、使用所借用土地并由此获得收益的权利。此外，土地借用权人还享有以下几种优先权：（1）续借权，即可以在借用期满时，经出借人同意而继续借用该土地；（2）承租权，即可以在借用期间或者期满时，通过与出借人达成协议，将借用关系转变为租赁关系（如为国有划拨土地，应补办土地出让手续）；（3）购买权，即经出借人同意和国家土地管理部门批准，将借用的划拨土地转变为出让土地。

　　土地借用权人应承担如下义务：

　　（1）爱护借用物；

　　（2）期满返还标的物；

　　（3）不得擅自改变土地用途；

　　（4）借用权不得擅自转让、出租或抵押。

　　（四）土地借用权的消灭

　　土地借用权的消灭原因有：

　　（1）借用权期限届满，或者借用合同规定的解除条件成就；

　　（2）借用土地的使用权被国家收回，即出借方丧失土地使用权；

　　（3）借用权人放弃使用，或者丧失使用该土地的能力（如，企业停产、转产、破产）；

　　（4）借用权人因违反法律被政府或法院终止借用权；

　　（5）其他原因，例如，在农地借用权的场合，借用权可因国家征用土地或者借用人擅自改变土地用途等事由而消灭。

　　土地借用权消灭后，土地的占有、使用权利依不同情况，或者复归出借方，或者由国家收回土地使用权后另行授与其他单位。借用权人在土地上的投资，原则上由其取回。不能取回或者一旦取回将损害出借人利益或国家利益的，可按添附原则，归属于土地所有权人。

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