一、土地权利登记制度概况

　　土地权利登记，又简称为土地登记，是为了确定土地权利的归属、变更以及土地权利状态有无负担等，对土地上权利的确立、变更、转移、消灭所作的记录。土地登记是土地权利变动的基本公示方式，是判断土地权利变动生效的主要根据。

　　现代的土地登记来源于传统大陆法系民法所谓不动产登记，不动产登记主要是指不动产登记簿上所记载的各种不动产物权变动的事实。因为作为实体法的民法典所关注的主要是登记这种事实状态对实体权利的影响，而登记机关对不动产物权依法进行的记录与涂销活动是一项公法行为，并非私法所涉及的范围。由于不动产是关系到人类生存利益的重要财产，为保护市场交易的安全和善意第三人的合法权益，对其进行登记是重要的保护手段，由此，不动产登记应该成为不动产物权制度的重要组成部分。

　　我国现行土地登记制度，来源于1986年土地管理法，在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，规定了土地使用权登记制度。新的《土地管理法》第11条规定了登记的机关和权利类型：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关实用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。第12条：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。较为完整土地产登记制度是从1996年2月1日起开始在全国范围内施行的《土地登记规则》。

　　二、我国土地登记制度的完善

　　1、关于登记的效力

　　登记的核心问题，是登记所产生的法律效力。在当事人之间具有公信力，不问其行为在实体法上有无撤销或无效的原因；在对于第三人而言，不问其为善意或恶意，均发生绝对不可推翻的效力，即公示力。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。这是《土地登记规则》和《土地管理法》共同对登记的效果所作的规定。然而，这仅仅是原则的、概括的规定。至于登记产生的是生效效力还是对抗效力？尚未明确。考察我国现行有关立法，其态度也较为暖昧，我国城市房地产管理法第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”其中“应当”一词表明该条款属于强制性规范，但根据该法第40条和第49条的规定，房地产转让或抵押均需订立书面合同，于是便有了疑问，登记究竟是转让合同或抵押合同的生效要件还是不动产物权变动的生效要件·