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住宅的智能化与可持续性发展

2010-09-27 18:11  来源于网络  【  【打印】【我要纠错】

  近些年来,随着市镇住房从实物分配向货币购买的转变,住宅已经成为广大人民的一种大宗消费,住宅已经成为一种产业,它在房地产业的作用与日俱增。作为房地产商应对住宅的设计、工程质量、功能和环境质量以至物业管理、社区服务是否完善予以足够重视,也就是说房地产管理的提高和改善不仅仅限于完善配套设施这一方面的政策,其他方面也要齐头并进--住宅的工程质量、住宅的功能及内外环境和物业管理水平。近年来随着我国国民经济的发展和国家住房制度的改革,人们生活水平和自身素质的提高。以及信息化社会日益逼近必将导致人们在家庭住房需求概念上的彻底变革。住宅智能化管理和住宅环境的持续性发展是房地产业的必然趋势,这一观点的提出并不是在新世纪里赶时髦,而是科技飞速进步和人类对居住环境的更高要求决定的。

  1、住宅的智能化管理

  1.1 智能化的定义

  比较成熟的且被广泛认可的定义是由美国IBI给出的定义:智能社区是指利用系统集成方式,将现代计算机技术、现代网络通信技术、现代智能仪器仪表技术、现代控制技术与建筑艺术、环境设计艺术有机地组合在一起,通过对设备的自动监控、对各种信息资源的处理,对使用者的各种信息服务的优化组合,构成一个安全、高效、便利、优雅的生活环境。

  它提出了社区智能化的四个基本要素:结构、系统、服务、管理。通过这四个元素内在联系的彼此优化组合,向业主提供一个高效率、有效使用的环境,协助业主、房地产商和用户在这个环境里实现成本、舒适、方便、安全的新社区理念。

  1.2 中国人对智能化的一些盲点

  1.2.1 不适应中国的国情这种观点认为,我国目前的国力还不强,社区智能化的条件还不成熟。智能化之所以能在西方国家流行,主要是因为西方国家的经济发达,且经过了长时间的实践才发展起来。

  1.2.2 中国房地产市场还没有发展到智能化的阶段,这种观点认为,国内的智能化市场至少需要5年的培育,才能形成市场。认为智能化技术在我国还处在研究阶段,智能产品还有待提高,在产品不成熟的时候,一旦引入社区工程,将会带来质量问题。

  1.2.3 认为只有智能化才能使房地产市场走出低迷状态目前,国内房地产市场还没有真正走出低迷状态,大量空置房屋依然存在,只要开发商经过单改造,上了智能化项目后,就可以一举改变这种象,将使房地产迎来一个新的大发展机遇。

  1.3 智能化的特点

  智能化是科技与工程的结合点,它包含了设计、施工、维护等各个环节。在智能工程实施中,必须把握技术先进性、经济性、实用性的有机整合。

  1.3.1 系统的集成性智能化系统是一个高度复杂的多系统集成。智能化系统包含了若干个子系统,各个子系统在功能上千差万别,独立自成体系。它需要对设计对象进行需求分析,确定系统功能,要熟悉、分析现有的技术和产品,兼顾日后维护选择合适的技术和产品。智能化的集成不仅是其各个子系统的集成,而且是与其环境(建筑及其它专业)的集成,与人的集成。

  1.3.2 工程特性智能化工程需要有丰富的工程管理经验。这是工程质量的需要,也是保证进度的需要。在智能化工程实施中,强调实施单位的工程能力,就是指工程实施队伍的技术实践经验和工程项目管理经验。

  1.3.3 经济性智能化系统设计方案决定了智能化系统的投资。工程经验、技术实施经验对智能化系统实施方案的优化有着重要影响。经验丰富的智能化实施单位应当具备经验丰富的专职技术设计人员,只有在充分消化开发商的设计思想、充分掌握建筑结构设计,才能在设计中充分考虑方案实施的经济性,用最为经济的投入得到最大的效果。这不仅体现在智能化系统方案优化本身,还会体现在建筑设计方案上。智能化系统设计早期介入房地产项目开发也将成为一种趋势。

  1.3.4 易维护智能化系统是一个具有一定技术含量的系统工程,因而在实施中必须考虑日常运营的维护。这就需要从产品的选型、工程设计、工程实施中考虑。我们始终强调在智能化小区应用技术先进成熟、性能稳定可靠的技术和产品。标准尚未形成、技术尚未完善的技术和产品都会为小区运营维护留下隐患。

  1.3.5 科技与生活的结合点智能化住宅的核心还是住宅本身,是与居民日常生活紧密相关的居家住所。因而智能工程的社会特性要求政府主管部门、开发商以及智能化工程实施企业必须重视智能化的建设、使用和维护。资源外包、集约化经营是社会化分工的必然结果。智能化工程由于其技术含量的特点,使得其实施和维护必须有专业的技术工程队伍,必须有足够的经营规范,必须建立相应的服务体系以及应急处理能力。住宅智能化提升了住宅品质,改变了,房产的市场形象和市场价值。对消费者来说,一笔不大的投资则从根本上改变了生活方式,享受到智能科技带来的便捷和乐趣。这正是智能小区得到市

  1.4 智能化住宅的现状

  1.4.1 智能小区的服务构成

  住户管理功能:住户门窗的红外线监控、泼水感应急侵入报警、门磁状态监视报警、老人、儿童及病人服务紧急报警、火灾、水、气泄露报警、三表自动抄表收费园区管理:园区统一有线电视转发、园区范围红外监控报警、电子巡更管理、停车场管理、出人口管理、网络化管理、互联网应用、计算机化物业管理、一卡通'应用、小区电子银行、小区虚拟商场、证券行情和交易委托、小区智能系统的联网集成

  1.4.2 国内现有智能住宅的例子

  在社区智能化实践方面,我国也有一定的尝试。厦门市建坤实业公司开发的wDJ一6社区智能管理系统;深圳市社区局80万平方米按智能化社区和智能化社区小区的概念进行规划建设的梅林一村;长沙市地税局的社区采用了智能化社区步线系统。在.E海地区,已建成和在建的智能化居住小区有20多个,上海邮电二村初步建成了智能化社区小区,上实花苑、创世纪花苑、万里小区等纷纷宣布将建设一流的智能化社区小区。北京保安电器厂正式投产CBB三表产外计量保护箱,上海邮电智能化系统集成公司开发厂家用智能控制器,北京奇艺新技术公司推出电脑家庭自控系统等。

  2、住宅的智能化可持续性发展

  “可持续发展”的观点是满足人类基本的需要。持续性在《可持续性的居住环境》刊物(这是由英格兰大学和当地政府管理局共同出版的刊物)中下了定义--通过保护生物圈的健康和管理主要的资源,如空气、水、土地和矿产等来保持和提高人类的生活质量。这意味着,我们应从两个方面去看问题。首先要从'自然的'和以生态为中心着手,去保护资源;第二要从突出以人类为中心,着手面向公共领域。这就必须一方面要满足一个自给自足的生态系统日益增长的需求,而另一方面,要形成一个围绕几个方面(建筑的设计,环境的管理,建筑的形式等)。国内住宅建筑界不断深化'以人为本'的设计理念。了解客户的需求是有效进行住宅建筑建设的首要前提,要考虑使居民共享小区环境绿地、景观、亲切融合的环境设计。智能化系统设计应在早期介入房地产项目开发。同时'建管并重',由政府主管部门、开发商以及智能化工程实施企业建立统一的行业标准和法规。建筑物的使用寿命长达几十年,而各种自动化产品在2--5年内就将升级,从可持续发展角度来看应选取合适的综合步线系统,不仅方便使用者也会大大地节省成本费用。

  3、智能化住宅前景乐观

  综上所述,我们对智能住宅有了一定的了解。智能建筑不是房地产为自己美化的装饰,而是住房消费者的切身利益所需求。我国现有的智能化小区和智能化产品的智能化程度尚比不上德国(德国弗劳恩霍夫研究会与l l家公司联手合作,建成世界首座样板智能住宅,向人们揭示了未来住宅的前景和计算机技术新的发展趋势),但这些成就是个良好的开端。我国的经济实力和科技水平是可以支持我国住宅的智能化的,况且中国人民的自身素质也在不断的提高,强烈要求智能化住宅的我国得到推广,作为房地产业更应有高瞻远瞩的眼光,认识到智能住宅的广阔前景。

延伸阅读:发展 智能化 住宅
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