出让和租赁的关系

　　1、出让和租赁的法律依据。根据土地有关法律、法规规定，出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）均是国有土地使用权有偿使用的法定方式，各有其相应的适用范围，不应强行取消一种，或全面推行另一种。年租制作为出让的重要补充方式，在一些地方的工业用地中已经采用，但对于商品住宅用地则不适宜，仍应采用出让方式。

　　2、出让与租赁的区别与内在关系。以出让方式取得国有土地使用权，必须按规定向国家支付出让土地价款（地价），包括土地征用、拆迁费用、土地开发费用（含配套费）和国有土地使用权出让金（政府土地纯收益），其中出让金占地价款的25%左右

　　出让和年租制相比，其主要差别在于国家作为土地所有者收取出让金的方式不同，出让方式在取得使用权前应付清全部土地价款（包括出让金），与此相应，使用者获得完全的土地使用权，可以依法转让、出租、抵押；年租制在取得土地使用权前同样要先付清土地征用、拆迁费用、土地开发费用（含配套费），但国有土地使用权出让金部分，则可以根据合同约定通过折现按年支付，出让金与年租金在经济上应当相均衡。出让金与年租金的关系类似于银行存款和年利息的关系，可用以下公式表示：

　　式中：P——出让金，a——年租金，r——还原利率，n——出让年期。

　　由于出让金没有付清，要按年支付，因此，采用年租制取得的土地使用权为承租土地使用权，受一定限制。

　　国有土地使用权出让的方式

　　根据法律、法规规定，招标拍卖挂牌方式和协议出让方式都是土地出让的法定方式，各有不同的适用范围：在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；上述四类经营性用地以外的土地，供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式供应。只有一个意向用地者的，方可采用协议方式供应。

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