（二）MGM中心公寓楼出租过程中的运营费用分析

1．出租经营过程中的费用

本公寓物业出租过程中，建议采用“净租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物业管理费用和建筑物维护维修费用，物业管理公司所提供的保安、清洁和维护维修服务不再另行向租户收费，设备和公共空间的更新改造投资包括在建筑物维护维修费用内。但一些运营费用如水、电、煤气、热力等资源的使用费，可由公寓内的租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司代收代缴，因为这种代收代缴的方式目前很受租客欢迎。物业管理费和建筑物维护维修费均为毛租金收入的5%.

此外，从毛租金收入中还需支付保险费、市场推广与宣传费用和零星税费（如土地使用税等），这些费用一般占毛租金收入的1.5%.

2．出租经营过程中应缴纳的税费

公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有三项，即：

（1）营业税、城市维护建设税及教育费附加：毛租金收入的5.5%；

（2）房产税：毛租金收入的12%；

（3）租赁手续费：毛租金收入的1%；

（4）所得税：应纳税所得额的33%.

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