编辑提示：2012年房地产估价师考试已经结束，建设工程教育网根据网友回忆出的试题，整理出了《房地产估价案例与分析》的试题，并请老师给出了参考答案供大家参考！

2012年《房地产估价案例与分析》试题解析（问答题）

　　二、由于道路建设需要对一个地段的房屋进行征收，甲的房屋是在此次征收范围内的一处独门独户的房屋，甲委托房地产估价机构对其房屋及屋内装饰装修价值进行评估，评估结果出来后甲对评估出的房屋价值没有异议，但对装修价值评估结果仅有10万元不满，甲认为3年前他实际装修花费30万元，估价结果偏低。经复核，原估价程序和估价结果都没有问题。问：www.jianshe99.com

　　（1）、若你是估价师该怎样向甲解释。

　　（2）、装修价值一般应采用那种估价方法估价？估价技术路线是怎样的。

　　答：（1）建设工程教育网

　　1）估价时点不同，3年后装修市场价值下降。

　　2）折旧导致价值减损，三年后由于物质折旧、功能折旧、经济折旧是装修价值降低，尤其是装修已过时所导致的价值减损。

　　3）估价目的不同，导致结果不同，3年前是买卖的市场价格，现在是征收的补偿价格所以价值不同。

　　（2）成本法建设网

　　（一）成本法

　　成本法的基本公式为：房屋装璜评估价格＝装璜重新购置价格－折旧。

　　1.其中装璜重新购置价格可参照房地产评估中建筑物重新购建价格的求取方法。具体有：⑴分部分项法、分部分项法是指将房屋装璜各项工程的单项造价逐一算出，然后相加得出装璜重新购置总造价的方法。⑵工料测量法。工料测量法是先计算装璜所属的各种原材料、人工时数，然后计算出直接费用，乘以综合系数后得出房屋装璜重新购置价格的方法。

　　2.计算折旧www.jianshe99.com

　　房屋装璜折旧也包括物质折旧和功能折旧。

　　物质折旧是指由于人为使用引起的正常磨损，与装璜的使用性质、使用强度和使用年数正相关。

　　功能折旧是指由于消费观念变更、设计风格变化、装璜材料更新导致装璜在功能方面的相对残缺、落后所造成的价值损失。

　　3.获得计算价格房屋装璜评估价格＝装璜重新购置价格－折旧。