实务辅导：房地产环境调研

2009-02-11 10：58　　来源：字体：大小打印收藏

　　（一）政治法律环境调研

　　政治法律环境调研主要是了解对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化等，包括：

　　①各级政府有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及地价政策、人口政策和产业发展政策等；

　　②各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划等；

　　③国家有关法律法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、反不正当竞争法等；

　　④政府有关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等；

　　⑤政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。

　　（二）经济环境调研

　　经济环境调研主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括：

　　①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益；

　　②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况；

　　③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率；

　　①国民经济产业结构和主导产业；

　　⑤居民收入水平、消费结构和消费水平；

　　⑥物价水平及通货膨胀；

　　⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；

　　⑧与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。

　　（三）社会文化环境调研

　　社会文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理乃至对生活的态度、对人生的价值取向等。而一些价值观，是比较容易变化的，这也为房地产企业开发新的产品、引进新的经营思路创造了条件。文化环境调研的内容主要包括：

　　①居民职业构成、教育程度、文化水平等；

　　②家庭人口规模及构成；