（3）违约责任

　　从民事法律关系的角度观之，通过出让方式取得的土地使用权具有相对的独立性，在土地使用权存续期间，权利人对出让土地享有占有、使用、收益和部分处分权，即具有物权的性质。因此，作为国有土地所有者代表的出让方，为了保证国有土地的合理、有效利用，必然要通过土地使用权出让合同对土地使用者的权利范围进行设定，并依法或依约定追究其违反土地使用权出让合同的行为责任。

　　按合同约定的用途、期限开发土地是土地使用权出让合同效力的体现，土地使用权出让合同依法成立、生效后，即具有法律约束力，当事人双方均应一体遵循。出让国有土地使用权人不按出让合同约定的土地用途和动工开发期限开发土地，是一种违约行为，应承担相应的违约责任。

　　为了促进土地资源的保护和有效利用，土地使用者应当按照土地使用权出让合同约定的期限开发土地。超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费 .

　　参照《城市房地产管理法》第二十五条的有关规定，并结合实践中的一些具体作法，对针对超过合同约定期限满二年未开发利用土地的情形，应适当予以突破。由于出让金的数额一般都较大，如果硬性规定由国家无偿收回出让国有土地使用权，则会导致土地使用者的极大损失，尽管是由其违反合同约定、惰于行使权利造成，但亦难免有苛之过严之嫌，显然有失公平，且实践中亦难以操作，从而使该规定形同虚设。

　　对此，应由国有土地所有者代表对该出让国有土地使用权进行拍卖或变卖，并在扣除违约金及相关费用后，将剩余价款返还给原出让国有土地使用权人。而对于无人应买的，惰于行使权利之人固然不能免除其违约责任，但同样是由于出让金数额较大，如果由国家将出让金在扣除违约金及相关费用后返还原出让国有土地使用权人，就会对国家财政造成负担，显然，这也是不公平的。

　　对此，应中止原土地使用权出让合同关系，即无人应买的，国家无偿收回出让国有土地使用权，但原出让合同关系只发生中止的法律效力，待该土地使用者需用地时，国家应再提供其相当的土地，继续履行原土地使用权出让合同。对于收回出让国有土地使用权的土地，能耕种的，可作为国有农用地处置；不能耕种的国家可通过出让、租赁、划拨方式提供给其他需用地者。

　　另外，土地作为一种稀缺资源，在经济生活中一般都具有增值的潜力，为了更有效地保护和利用土地资源，防止土地使用人不从事土地开发，单纯利用土地进行投机牟利的炒地皮现象发生，对未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的情形，立法应作出不得转让、租赁、抵押的禁止性规定。