四、宅基地使用权的内容及限制

　　（一）关于宅基地的处分

　　宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。此处有限制的处分权是指权利人将房屋连同宅基地一同转让、出租的权利。一般说来，村民将富余的住房转让、出租，有利于调剂余缺，缓解住房供需矛盾，减少占用耕地，法律予以允许。但是，有以下几点限制。

　　首先，按照《土地管理法》的规定，转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。这样规定的目的在于制止滥建住宅或变相商品房开发，以保护耕地和维护宅基地分配公平。但是，村（或村民组）内由于两户的宅基地都未达到标准，而进行宅基地调剂，由其中一户因此失去或减少住房，经村民会议讨论同意申请宅基地的，不在此限。

　　其次，权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。转让给村外人员的，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件。因为，我国农村宅基地分配使用是无偿的，具有福利性质。这种福利分配的目的就是为本村村民提供必要的居住条件。所以，这种基于福利分配产生的土地使用权必然对权利主体的身份有特别限制。

　　第三，转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及到受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。实践中，由于我国房屋管理部门与土地管理部门对房、地实行分别管理，有的地方发了房屋及宅基地使用权权证，当房屋转让时，当事人只到房管部门办理产权过户登记手续，便认为其转让已成为合法有效。实际上，房产过户并不能代替土地使用权变更登记。不履行土地使用权变更登记，不但使受让人的权利不能得到法律保护，而且，也不利于土地权属管理和地产市场的秩序。

　　（二）关于宅基地的面积限制及用途

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。已取得的宅基地面积超标的，如该房屋及宅基地使用权可分割，超过的部分可由农村集体经济组织收回，按房屋重置价格结合成新对原使用权人给予适当补偿；如该房屋及宅基地使用权不可分割，应在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体经济组织。

　　《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”实践中，对单户拥有的宅基地超标的，应当按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》第45—49条、51条的规定，在土地登记卡和土地证书内注明其超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体经济组织。实践中，还存在超标宅基地分割的情况，即，按农民宅基地使用分配制度的一般原则，对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回的宅基地上的房屋给予适当补偿。

　　需要说明的是，宅基地使用权人对宅基地的占有、使用，并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，不仅可以用于居住，也可以用于从事家庭生产和经营活动。1991年颁布的《土地管理法实施条例》第29条规定，“农村承包经营户、个体工商户从事非农业生产经营活动，应当利用原有宅基地。”虽然新《土地管理法实施条例》已无此条款，但事实上，农民利用现住房及宅基地从事家庭生产经营活动，是一种普遍现象。它既符合长期以来的习惯，也有利于今后的农村经济发展。当然，家庭生产经营活动应以保护环境和尊重相邻人居住安宁为条件。权利人利用宅基地及地上房屋从事小规模的、无污染、不扰民的家庭生产经营活动，法律上应予承认和保护。

　　五、宅基地闲置的处置

　　申请取得宅基地使用权后，满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。

　　宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性。权利人取得宅基地使用权后，应积极予以利用。对于权利人取得宅基地使用权后长期闲置不用的，应视为其对权利的放弃。为有效利用土地，应由集体经济组织无偿收回。对于收回的宅基地，如已经办理过确权登记，应当由集体经济组织报县级人民政府批准，注销其土地登记。