第三章　房地产投资分析技术

　　要求：

　　掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法、设备更新经济分析方法。

　　熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。

　　了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指针和清偿能力指标的计算方法。

　　考试知识要点：

　　1.现金流量与现金流量图

　　2.资金时间价值与资金等值的判定

　　3.设备更新的内容与特点

　　4.投资回收与投资回报的区别

　　5.盈利能力指标的分类

　　复习纲要：

　　一、投资风险的基本概念（掌握）

　　1.现金流量

　　房地产开发投资的目的，是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。

　　现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。

　　现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

　　现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金等收入。

　　现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

　　房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。