二、房地产投资的风险（熟悉）

　　1.风险的定义

　　从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

　　当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于去期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。

　　2.风险与不确定性

　　一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

　　3.风险分析的目的

　　风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：

　　①预期收益率是多少，出现的可能性有多大？

　　②相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？

　　③预期收益的变动性和离散性如何？

　　4.房地产投资风险

　　房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。

　　房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

　　5.房地产投资的风险分为：系统（市场）风险和个别风险

　　（1）市场风险又称系统风险，是指与整个市场环境相关的风险，投资者对这些风险不易判断和控制。

　　系统风险：通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、自然损失的或然风险等。

　　（2）非市场风险又称个别风险或非系统风险，是指投资者可以控制的风险。

　　个别风险：收益现金流、未来运营费用、资本价值、比较、时间、持有风险。