2．土地使用权出让金

　　土地使用权出让金，指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定支付的土地使

　　用权出让金。

　　（1）明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者，该层次山城市政府垄断经营。出训：对象可以是有法人资格的企事业单位，也可以是外商。第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。

　　（2）城市土地的出让和转止可采用协议、招标、公开拍卖等方式。

　　1）协议方式是由用地单位申请，经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。

　　2）招标方式是在规定的期限内，由用地单位以书面形式投标，市政府根据投标报价、所提供的规划方案以及企业信誉综合考虑，择优而取。该方式适用于一般工程建设用地。

　　3）公开拍卖是指在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得。这完全是由市场竞争决定，适用于盈利高的行业用地。

　　（3）在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：

　　1）地价对目前的投资环境不产生大的影响。

　　2）地价与当地的社会经济承受能力相适应。

　　3）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。

　　（4）关于政府有偿出让土地使用权的年限，各地可根据时间、区位等各种条件作不同的规定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权㈩让和转让暂行条例》，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　1）居住用地70年。

　　2）工业用地50年。

　　3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50午。

　　4）商业、旅游、娱乐用地40年。

　　5）综合或者其他用地50年。

　　（5）土地有偿出让和转让，土地使用者和所有者要签约，明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。

　　1）有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税。

　　2）转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税。

　　3）在土地转让期间，国家要区别不同地段、不同用途向土地使用者收取土地占用赞。