摘要：随着建筑的市场经济化，建筑工程管理逐步形成了房地产企业（即建设单位）、施工企业和监理单位三方管理的体制。三方相互协调与约束，确保了工程施工的顺利进行。充分发挥房地产企业在建筑工程施工管理中的作用，对于加快施工进度、保证工程质量、降低工程造价、尽早完成工程建设是很有意义的。

　　进度控制是房地产开发项目的控制目标之一，其重要性对房地产企业不言而喻。它直接关系到房地产开发项目成为真正商品进入市场的时间，关系到开发商的经济利益，同时也关系系到消费者的利益。众所周知，出于资金安排和销售的需要，项目开工后，房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，尤其是商品房开发过程中已经支寸定金的购房人，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。在此，本文具体就房地产企业如何参与建筑工程的进度控制进行探讨。

　　关键词：房地产企业；施工进度

　　1、引言

　　对于房地产企业来说，工程项目的进度决定了项目完成所需的成本预算、资源配置等一系列问题，是体现企业管理水平的关键问题，在项目管理中占有至关重要的地位。在项目工程进度管理方面，我国从60年代中期由华罗庚教授引进网络计划技术至今已有40多年，在部分跨地区的大型建筑企业集团和大型项目中得到了较好的应用，然而，这种科学的工程进度计划编制技术在大量的地方建筑企业中的应用状况并不乐观。据调查表明，网络计划多被建筑企业用来作为投标文件的内容之一，能够切实用于指导项目实施的网络计划较少，即使编制了这样的计划，也由于各种干扰因素的存在，无法及时应变调整，当工期需要压缩时，往往采用经验做法，未采用科学的工期压缩法，导致工期达到目标，成本却超出预算，或者是进度失控，致使计划的工期目标最终落空的情况屡屡发生；而在对进度进行动态控制时，只能对进度进行控制，不能同时对成本的偏差进行项目的控制，致使进度控制和成本控制不能很好的结合，很难使工程项目达到期望的效果，给项目管理带来较大难度，制约了项目目标的实现，因此研究如何突破以往进度管理保证成本指标的情况下进行进度计划的编制和动态控制，使企业在完成工期的同时能够实现利润目标，就显得尤为重要。

　　2、房地产企业施工进度管理概述

　　房地产企业控制开发项目的进度，不仅能够确保其按预定的时间交付使用，及时发挥投资效益，而且有益于维持国家良好的经济秩序。因此，应采用科学的方法和手段来控制开发项目的建设进度。

　　2.1进度控制的含义

　　进度控制，是指在项目的工程建设中执行经审核的施工进度计划，利用相应手段定期检查施工实际进度状况，与原计划进度计划进行比较，找出进度偏差，通过对偏差产生的原因及影响工期目标程度的分析，监督施工单位及时采取措施调整进度计划并执行调整后的进度计划。不断如此循环，直至实现既定的工期目标——项目竣工，或者在保证工程质量和不增加投资的条件下，缩短施工工期，提前竣工。

　　项目的进度、质量和成本三项目标控制关系是相互影响和统一的。在一般情况下，加快进度、缩短工期将会引起成本的增加。但由于建设项目提前竣工，就可尽早获得预期的经济效益；对质量标准的严格控制，极有可能影响进度，但对质量的严格控制而不致返工，不仅保证建设进度、也保证工程的质量标准及对投资费用的有效控制。

　　项目建设进度的控制不应仅局限于仅仅考虑施工进度，还应在项目实施的各阶段与项目各个参与者做好协调和控制，通过对整个项目计划系统的有效控制，保证工期目标的实现。

　　2.2进度控制的主要任务

　　房地产企业在进度管理过程中的主要任务是确定项目的建设工期及施工中各阶段的进度目标；审批施工单位的进度计划，并对施工进度计划及有关工程建设的计划系统实施有效的控制；定期检查工程建设的实际进度，并与计划进度的目标进行比较并找出进度偏差；分析进度偏差产生的主要原因及对工期目标的影响程度，监督施工单位尽快采取相应措施调整进度计划，以保证工期目标按期实现。

　　2.3影响进度的因素分析

　　在项目的实施过程中，因为存在着各种影响进度的因素，必然会造成某些工作不能按期完成，使工期拖延。

　　（1）施工单位的原因。由于施工承包单位的责任造成工期拖延的情况很多。如：未按监理工程师所批准的施工进度计划完成相应的任务，不能按合同约定的工期完工；工程质量未达到合同规定的标准及规范要求，因返工造成工期拖延；施工单位供应的材料及设备未按进度要求到场，或到场后经监理检验未达到合同规定的质量标准，而影响工期；组织管理不力，施工单位内部或与项目各参与者沟通不畅，协调不利等等。

　　（2）项目业主（项目经理部）的原因。

　　①应提供的施工准备工作完成不足。业主未能按约定的时间和要求，完成征地、拆迁，使施工场地具备施工条件，并移交给施工单位；未能按时办理施工所需各种证件、批件等申报批准手续。

　　②未按期提供施工所需的技术资料。业主应向乙方提供施工场地的工程地质和地下管网线路资料，并保证数据真实准确；还应将水准点与坐标控制点以书面形式交给施工单位，并进行现场交验；组织施工单位和设计单位进行图纸会审。向施工单位进行设计交底，将各种技术资料与图纸按合同规定的时间与份数提供给施工单位。

　　③未按合同约定供应由业主负责采购的材料与设备。合同约定由业主负责供应的材料与设备方所供应材料和设备的种类、规格、质量等级、到货时间与地点等均与原清单不符。

　　④工程量变化和工程变更。

　　2.4进度控制的基本原理

　　动态控制原理开发项目进度控制既是一个不断进行的动态控制，也是一个循环进行的过程控制。从项目施工开始，实际进度就出现了运动的轨迹，也就是计划进入了执行状态。实际进度按照计划进度进行时，两者相吻合；当实际进度与计划进度不一致时，便产生超前或落后的偏差。此时应分析产生偏差的原因，并采取相应的措施，调整原来计划，使两者在新的起点上重合，继续按计划进行施工。在开发中应尽量发挥组织管理的作用，使实际工作按计划进行。但是在新的干扰因素作用下，又会产生新的偏差，因此开发进度进划控制应采用动态循环的控制方法。

　　为保证开发项目进度实施，还应有一个项目进度检查控制系统。自公司经理、项目经理，一直到作业班组都应设有专门的职能机构或人员负责检查汇报，统计整理实际开发进度的资料，并把实际开发进度与计划进度进行比较分析，必要时调整开发计划。当然不同层次的人员负有不同的进度控制职责，他们分工协作，形成了纵横连接的开发项目控制组织系统。

　　信息反馈原理信息反馈是开发项目进度控制的主要手段之一，开发的实际进度通过信息反调给基层进度控制人员，基层进度控制人员在分工的职责范围内，经过对其加工，再将信息逐级向上反馈，直到主控制室，主控制室整理统计各方面的信息，经比较分析作出决策，调整进度，仍使其符合预定工期目标。若不应用信息反馈原理，不进行信息反馈。则无法进行计划控制。开发项目进度控制的过程就是信息反馈的过程。

　　弹性原理开发项目工期长，影响进度的原因多，其中有的影响因素已被人们掌握，根据经验和统计分析已能估计出它们的影响程度和出现的可能性，并在确定进度目标时，进行实现目标的风险分析。计划编制者掌握这些知识和实践经验之后，编制开发项目进度计划时就会留有余地，使施工进度计划具有弹性。在进行开发项目进度控制时，使可以利用这些弹件，缩短有关的工作时间，或者改变它们之间的搭接关系，使拖延了工期的项目通过缩短剩余计划工期，仍能达到预期的计划目标。

　　网络计划原理在开发项目进度的控制中，可以利用网络计划技术原理编制进度计划，根据搜集的实际进度信息，比较和分析进度计划；还可以利用网络计划的工期优化理论调整计划。网络计划技术原理是开发项目进度计划管理和分析计算的理论基础。

　　2.5进度控制方法

　　（1）横道图比较法横道图比较法是在项目实施中检查实际进度收集的信息，经过整理后直接用横道线并列标于原计划的横道线处，进行直观比较的方法。但它仅适用于施工中的各项工作都是按均匀的速度进行，即每项工作在单位时间完成的任务量都是相等的。

　　（2）S型曲线法S形曲线能直观地反映工程实际进度与计划进度所存的偏差，并对后期工程进度进行有效的预测。S形曲线是以横坐标表示时间，纵坐标表示工作量完成情况的曲线图。

　　工作量的具体表达方式可以采用实物工程量。工时消耗、费用支出额或相应的百分比来表示，并按工程建设进度计划绘出计划进度的S形曲线。随着建设进度定期检查计划实际完成程度，并绘制实际进度的S形曲线。通过计划进度S形曲线与实际进度S形曲线的比较，即可以获得进度控制的有关信息，以便分析进度延迟或提前的原因，制定相关的控制对策。

　　①工程实际进度状态分析：如果工程实际进度绘的点落在计划进度的S形曲线左侧，表明此时刻实际进度比计划进度超前；反之，如按实际进度描绘的点在计划进度的S形曲线的右侧，表明此时刻实际进度比计划进度拖延。

　　②进度偏差分析：在S形曲线比较图中可以直接读出进度偏差值。△ta表示ta时刻比原计划进度超前的时间，△ya表示此时刻超额完成的工程量；△tb，表示在tb时刻进度已拖延的时间，△yb表示此时刻已拖欠的工程量。

　　③预测总工期分析。以实际进度的S形曲线提供的进度信息，采用时间序列预测方法，可以预测出对未来不同的进度时间所应完成的工作量，可以作出实际预测进度的S形曲线。求出工程建设项目进度的预测工期，与原状计划工期比较，即可以判断工期的提前或延迟的可能时间。

　　④选择不同的检查日期，用S形曲线比较法可以实现对工程项目建设进度的动态跟踪控制。