在房地产开发过程中, 材料费用约占工程开发成本的 65%左右 ( 除土地款 ) 。房地产开发经营公司一般为了确保工程质量, 节约工程成本, 对工程材料常常采用 “ 甲供材料 ” 的形式。

　　所谓 “ 甲供材料 ”, 就是建设方和施工方之间材料供应、管理和核算的一种方法, 即: 房地产开发商在进行施工招投标与施工单位签订施工合同时, 开发方为甲方, 合同中规定该工程项目中所使用的主要材料由甲方 ( 开发方 ) 统一购入, 材料价款的结算按照实际的价格结算 , 数量按照甲方 ( 开发方 ) 调拨给乙方 ( 施工单位 ) 数量结算。在 “ 甲供材料 ” 方法中, 材料的价格风险由开发单位承担, 材料的数量风险由施工单位承担。开发单位根据施工图计算施工所需的材料量, 列出材料供应清单, 各个施工单位根据工程进度预算所需要的材料量提前上报计划, 开发单位统一购入管理, 在工程款结算时将这部分材料款从结算总额中剔除。

　　从房地产成本控制和工程管理的角度出发, “ 甲供材料 ” 管理核算方法的确有其优势, 主要表现在节约材料采购成本和减少支付给施工方材料备料款, 同时保证了工程质量。一方面, 整个工程项目的材料均由开发单位统一购入, 一个大型的工程项目, 因为工程进度和工程施工中对专业水平的具体要求, 可能由几家施工单位联合施工。根据存货的采购决策制定出最佳经济批量可以明显地降低采购成本, 而且批量采购也较零星采购有更多价格折扣上的优惠。另一方面, 施工单位因自身的规模限制, 采购人员的素质差异和进货渠道信息不足,“ 甲供材料 ” 合同的签订, 可以减少采购成本和进货成本。只要合同中签订的价格合理, 对施工单位而言是有利的。如某公司开发一项目, 采用甲供材料方式进行管理, 开发方对 “ 甲供材料 ” 进行了招投标, 对材料价格和质量进行最佳选择；在对水泥的采购过程中, 由于采购量大, 签订的合同价格为 230 元 / 吨, 第二年春天水泥短缺, 价格上涨到 260~270 元 / 吨。因预先签定了合同, 就水泥一项按合同价支付材料款, 就为公司节约了近三百万元; 且因不用预付给施工单位材料备料款, 节约了资金成本。

　　虽然从管理和成本的角度来看,“ 甲供材料 ” 方法有许多优点, 但是从会计核算和税法的角度来看,“ 甲供材料 ” 方法的运用却存在不合理之处。

　　1．“ 甲供材料 ” 可能存在实物流转与账面流转不一致的情况。“ 甲供材料 ” 由开发单位统一购入 , 购入时不计入工程成本, 由材料部门填制材料调度单将材料调拨至各个施工单位电施工单位的材料实际消耗量, 开发单位无法及时掌握, 只有等施工单位进行结算时, 才能计入工程成本。

　　2．“ 甲供材料 ” 核算管理工作量较大, 容易出现差错。施工单位在整个工程项目中材料出入库频繁, 需要由材料管理部门填制材料调拨单。财务部根据调拨单的出入库情况登记账册, 并每月需编制材料消耗台账, 以便在结算时将材料款及时扣回, 该工作消耗了大量人力和物力。由于材料品种繁多, 中间环节多, 很容易出现差错。

　　3．“ 甲供材料 ” 管理核算方式不同于以材料抵工程预付款的情况,“ 甲供材料 ” 实质上是一种销售行为, 因此根据税法的有关规定, 当一项工程中有 “ 甲供材料 ” 时, 就会涉及到缴纳增值税或者营业税的问题。可是在实际的操作过程中,“ 甲供材料 ” 的账务处理只通过往来账户转账抵消应付应收款项, 所以 “ 甲供材料 ” 的核算存在一个税务上的盲点。

　　4．施工企业所提供的劳务属于应税劳务, 按照税法的规定应缴纳营业税; 可是在实际操作中, 许多企业都是以开出工程结算发票时同时计算税金的。因为,“ 甲供材料 ” 在实际操作中, 往往为操纵主营业务收入和主营业务成本留有空间, 采用对冲往来账户来抵消材料款和工程款两笔不同交易的方法, 来减少施工单位确认主营业务收入和主营业务成本, 以达到减少计提税收的目的。

　　为了更好地控制工程开发成本, 正确地计算税款, 针对以上这些问题, 笔者建议, 在实际操作中可以从以下几个方面来改进“ 甲供材料” 的材料管理核算办法。

　　考虑到批量采购的价格有折扣的优惠, 对工程所需主要材料实行“ 甲供材料 ” 核算管理, 同时根据有关规定必须采取招投标方式进行。材料部门将施工单位每月的实际耗用量编制报表上报财务部; 施工单位每月按工程进度进行工程量结算时, 财务部门按各施工单位材料的实际耗用成本与工程量合并计算, 并要求开具工程款发票, 避免施工单位在计算营业税时有偷逃材料部分营业税的现象。也可以尝试 “ 甲定非甲供 ” 材料的方式, 即材料的收货方可以是施工单位, 材料不直接进入开发单位的工程成本, 而通过对施工单位的工程计价转入工程的成本。材料的消耗进程由施工单位而不是开发单位来记录。这样可以使材料的账面流转和实物流转相一致, 准确确认成本和计算税金。

　　由于“ 甲供材料 ” 是按照施工图要求的清单发给材料, 一旦产生变更问题 ( 如图纸变更、实际施工中的退料、补料等 ), 将影响到以后的决算; 同时, 材料管理上的工作量很大, 差错很难避免。在房地产开发工程中材料所占工程成本的比重很大, 如何正确控制材料成本, 使材料的管理更加科学、客观, 可在实践中进一步摸索、总结。