服务是物业管理的根本。物业服务具备一般服务产品的基本特征。

　　1．无形性

　　是物业服务最显著的特征。物业服务的很多元素是看不见、摸不着、无形无质的，业主（物业使用人、其他物业服务消费者）在购买服务之前往往不能肯定得到什么样的服务，而且物业服务的内部管理过程也是不可见的。但是，无形性并不意味着不可感知，相反，基于设备设施、环境状况、人员状态、书面文件记录等有形因素，可以对服务质量作出判断。

　　2．同时性

　　即生产与消费是同时发生的，也称即时性、不可分离性。物业服务的生产过程与消费过程同时进行，服务人员在向业主（物业使用人、其他物业服务消费者）提供服务之时正是业主（物业使用人、其他物业服务消费者）消费之时，业主（物业使用人、其他物业服务消费者）必须加入到服务过程才能消费服务。

　　3．差异性

　　也称异质性。物业管理服务因人、因时、因地而异。物业服务内容包括准公共性质的基础服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务，不同物业项目的总体需求不同，同一物业项目内不同业主（物业使用人、其他物业服务消费者）的具体需求也不同。对于同样的一项服务需求，不同业主（物业使用人、其他物业服务消费者）的要求标准和评价也大相径庭。此外，即使同一业主（物业使用人、其他物业服务消费者）对于同样的服务内容，在不同时间的反应和要求也有差异。

　　4．不可储存性

　　又称为易消失性、易逝性、不可事后复原性。物业服务的无形性决定了服务不能储存，这往往导致在时间上和空间上的供求矛盾，影响物业管理的效率。尽管服务本身不能储存，但服务经验可以积累，积累的结果一是可以使服务水平不断提高，二是积累到一定程度可以形成服务品牌。

　　5．质量评价的主观性

　　由于无形性、差异性和不可存储性的特点，物业服务的质量难以建立统一的、客观的衡量标准。业主（物业使用人、其他物业服务消费者）对于物业服务是否达到合同的规定标准、对物业管理工作和服务提供过程是否满意等，主要是基于每个人的心理体验，因此具有主观性的显著特点。

　　6．不涉及所有权

　　根据菲利普·科特勒的定义，服务是一方向另一方提供的基本上是无形的活动或利益，而且并不导致所有权的产生。物业服务企业向业主（物业使用人、其他物业服务消费者）提供服务，一旦业主（物业使用人）接受服务并支付费用，交易就完成了，业主（物业使用人）并没有“实质性”地拥有服务产品。缺乏所有权会使业主（物业使用人）在购买服务时感到风险，这对服务营销活动提出挑战。