物业管理制度建设的必要性

　　我国物业管理的发展史，在一定意义上，是物业管理制度建设的历史。物业管理制度建设，在物业管理发展进程中之所以发挥着极其重要的作用，是由于我国物业管理的产生和发展，始终离不开政府主管部门的推动引导和监督管理。在物业管理的行政监管中，政府的主要职能，就是开展制度建设，通过制定相关法律、法规和政策来实施对物业管理市场的指导和监督。

　　与私有产权制度和市场经济体制发育更为成熟的西方国家相比，我国物业管理发展道路的一个重要特征就是：以政府为主导的制度建设，在物业管理发展进程中发挥着不可或缺的作用。物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面。

　　（一）以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要

　　物业管理有别于传统房屋管理的本质特征是市场化，理想的物业管理市场应该是物业服务产品能够完全按照市场价格自愿地以货币形式进行等价交换。然而，在我国物业管理市场的实际运作过程中，不可避免存在三个方面的缺陷：一是不完全竞争；二是不完全信息；三是外部性。由于这三个方面的原因，造成了价格机制在物业管理市场中不能有效率地配置资源的市场失灵，为了补救物业管理市场失灵带来的不公平和低效率，需要政府通过必要的制度建设，进行适度的行政干预和管制，以限制建设单位、物业服务企业滥用市场力量，矫正物业管理交易双方信息的不完全，激励物业管理活动的正外部性，弱化物业管理活动的负外部性。

　　（二）以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要

　　一方面，经过近30年的实践和发展，物业管理对我国社会经济的重大推动作用日益显现，物业管理逐渐成为城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平；另一方面，普通商品房、保障性住房的物业管理是政府关注的民生问题，直接关系到广大人民群众的基本生活保障和社会的和谐稳定。这两方面都决定了政府不仅仅只是从市场经济的视角看待物业管理，而且应当站在社会公共利益的高度理解物业管理。作为社会公共利益的维护者，政府有必要通过制度建设，适度介入物业管理市场，以最大限度地发挥其促进社会经济发展的功能。

　　（三）以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要

　　我国当前仍处于从旧有的计划经济体制向现代的市场经济体制转轨的过程中，房屋维修养护活动由按照国家计划转为服从市场规则，专门从事房屋管理服务的主体由事业单位转变为企业法人，房屋管理活动由遵循不计成本的行政命令转变为等价交换的价值规律，广大民众由无偿福利制的房屋管理观念转变为有偿市场化的物业管理理念。上述所有的转变，都需要借助政府的行政力量，才能有效地推动房屋管理向物业管理转变的进程。房屋从公有向私有的转化和经济从计划向市场的转轨——这一有别于西方自由市场经济国家的独特路径，决定了以政府为主导的制度建设，必然成为推进我国物业管理市场化进程的重要手段。