1．价格换算（即建立价格可比基础）

　　选取了可比实例之后，需先对可比实例的成交价格进行换算处理，统一到估价对象的价格单位。建立价格可比基础包括如下五个方面：

　　（1）统一付款方式；

　　（2）统一币种和货币单位；

　　（3）统一采用单价；

　　（4）统一面积内涵：

　　物业交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算公式如下：

　　建筑面积下的价格一套内建筑面积下的价格×套内建筑面积／建筑面积

　　（5）统一面积单位：

　　平方米下的价格一公顷下的价格/10000；平方米下的价格一亩下的价格/666. 67

　　2．价格修正（即交易情况修正）：将实例的不正常成交价格修正为正常的交易价格。

　　进行交易情况修正，主要依靠估价人员的估价理论知识、实践经验和对当地物业市场行情、交易习惯等的深入了解作出判断。但对税费的非正常负担，可直接计算。买卖双方依法各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格。但在物业交易中，往往出现双方协议由某一方缴纳全部税费的情形，这就需要进行修正。主要是把握下列公式：

　　正常成交价格一卖方实际得到的价格十应由卖方缴纳的税费

　　正常成交价格一卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）

　　（原理：正常成交价格中包含了应由卖方缴纳的税费。）

　　正常成交价格一买方实际付出的价格一应由买方缴纳的税费

　　正常成交价格一买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）

　　（原理：正常成交价格中不包含应由买方缴纳的税费。）

　　教材[例4-5]勘误：

　　[解]该宗物业的正常成交价格求取如下：

　　正常成交价格一买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）

　　=2625/（1+5%）=2500元/II12

　　3．物业状况调整

　　是将可比实例在其自身物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格。物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。

　　4．交易日期调整（市场状况调整）

　　是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，又称为物业市场状况调整。

　　物业状况调整总的思路是：如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整；反之，则应作增价调整。