零售商业物业的租赁管理

　　制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。

　　租户选择

　　① 声誉

　　② 财务能力

　　③ 租户组合与位置分配

　　④ 租户需要的服务

　　租金确定与调整

　　① 基础租金

　　基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。

　　② 百分比租金

　　当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。

　　③ 代收代缴费用和净租约

　　净租的形式一般有以下几种：

　　l 租户仅按比例分摊与物业有关的税项；

　　l 租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；

　　l 所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

　　④ 租金的调整

　　对于主要租户一般要5年调整一次，次要租户可以每年调整一次。

　　租约制定

　　租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外，还要对下述的几个特殊问题作出具体规定。

　　① 关于每一独立承租单元的用途。

　　② 限制经营内容相似的租户。

　　③ 限制租户在一定地域范围内重复设店。

　　④ 营业时间。

　　⑤ 公用面积的维护。

　　⑥ 广告、标志和图形。

　　⑦ 折让优惠。

　　⑧ 其他条款。