2017年房地产估价师备考已拉开序幕，建设工程教育网为大家总结了在学习中容易遇到的一些问题，并针对这些问题做了解答，祝大家在网校学习愉快、梦想成真！

问题：咋理解直接资本化法？

解答：直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。其中，将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数得到估价对象价值或价格的方法，具体称为收益乘数法。

直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算来来第一年的收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较为简单。

但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。

它对比于报酬资本化法。报酬资本化法的优点是：①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础；②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解；③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。

但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价人员可以通过投资者在有同等风险的投资上要求的报酬率来确定估价对象的报酬率。

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