房估知识点：房地产损害赔偿的需要

房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：

（1）因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值减损的。

（2）因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观等，造成相邻房地产价值减损的。

（3）因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的。

（4）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。

（5）因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。

（6）因未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

（7）因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。

（8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。

（9）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。

（10）其他房地产损害赔偿。

上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

【例题1-1】某办公楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开裂和门窗变形等。该住宅楼总建筑面积5500m2，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/m2，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外，临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置过渡费每户每月2000元；该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。

请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额；②修复所能带来的价值增加额；③修复的各项必要费用；④该损害在经济上是否可修复；⑤该损害造成的相关经济损失额；⑥该损害造成的总损失额；⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。

【解】（1）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为受损前后的市场价格差，即：

（6000－5200）×5500＝440.00（万元）

（2）修复所能带来的价值增加额，为修复前后的市场价格差，即：

[6000×（1－3%）－5200]×5500＝341.00（万元）

补充：受损后，和修复前，是一个时点，一个概念。

（3）修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180＋0.1×2×60＋0.2×6×60＝264.00（万元）

（4）该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果前者小于或等于后者，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。

因为修复的各项必要费用264万元（看作是成本）小于修复所能带来的价值增加额341万元（看作是收益），所以该损害在经济上是可修复的。

（5）该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：

0.1×2×60＋0.2×6×60＝84.00（万元）

（6）该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：

264＋0.6×3%×5500＝363.00（万元）

（7）如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：

0.1×2＋0.2×6＋0.6×3%×5500÷60＝3.05 （万元）

本例题作为选择题，以及计算题的考点，要注意：

不修复情况下的价值减损＝损坏前后的市场价差

修复带来的价值增加额＝修复后前的市场价值差

损害经济上是否可被修复，修复的必要费用小于修复后的价值增加值（成本效益原则）

损害造成的相关经济损失，主要是搬迁费和临时安置费

总损失额＝修复必要费用＋修复后的价值减损额

【例题·单选题】某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；

该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ ）。

A.该损害在经济上是可修复的

B.修复所能带来的价值增加额为500万元

C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为 6.5万元

『正确答案』C

『答案解析』A经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。

修复的必要费用包括：修复工程费150万；租金损失100×1500×6=90万；搬迁费1300×2×100=26万；合计266万；

修复后的价值增值：

[5000×（1-5%）-4500] ×10000=250万，

得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。

B修复带来的价值增值额为250万。

C不修复的时候的价值减损额为

（5000-4500）×10000=500万。

D不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5万。

参见教材P20～21。

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大学员备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！