某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
『正确答案』本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。收益法与成本法的价格形成。
1.（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；
（2）收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；
（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等；
2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限（或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）；
3.估价采用的成本应为价值时点的社会平均（客观）成本（或者：实际成本不一定是社会平均（客观）成本）。参见教材P108。
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