甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

【问题】

1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？

2.装修补偿应如何确定？

3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？

【正确答案】

1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。

在估价程序上应特殊注意：

（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作（2分）；（未说明无利害关系给0分）并在报告中做出相应说明（1分）。

最新规定：被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日（1分）；并进行现场说明（1分）。

（3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人（1分）；并由委托人向被拆迁人转交分户报告（1分）。

最新规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

参见教材P249。

2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。

被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定（1分）；协商不成的，可以通过委托评估机构确定（1分）。

最新规定：被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

参见教材P244。

3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。

拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响（或：按完全产权评估）。（1分）

最新规定：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

参见教材P244。

学习时要理解：征收评估的价值类型应严格按上述条款执行，不符合的可指出错误。征收估价的价值标准是一种特殊的市场价值。房屋征收估价是合法原则的特例，不是评估估价对象的法定权益下的价值，而是评估在设定权益下的价值！

房屋征收估价是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，因为，无论被征收房屋是否租赁、抵押、查封等，政府都应当付出足额的补偿。至于房屋租赁、抵押、查封等问题，属于征收人与被征收房屋承租人、抵押人等有关单位和个人的债权和债务等关系问题，应有相关当事人或有关管理部门解决。