某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

【问题】1.这样的做法有哪些错误？

2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？

『正确答案』收益法的价值形成过程。

1.本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

错误如下：

（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例（2分）；

（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益（2分）；

（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益（2分）；

（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）（2分）。

参见教材P108。

2.本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定（2分）。