某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

【问题】1.评估该宗房地产评估价格时，如何来界定土地用途？适宜选用那些估价方法？

2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

3.评估该宗熟地出让价格时，如何来界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

『正确答案』

1.本题考查的是工业房地产估价的常用方法。

政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、比较法、基准地价修正法。（2分）

参见教材P170。

2.本题考查的是影响商业房地产价格的因素。

收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：

建筑物拆除费用。（2分）

土地开发费用（如七通一平费用等）。（2分）

其他成本费用（如财务成本、管理费用）。（2分）

3.本题考查的是商业房地产估价的常用方法。

出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、比较法、基准地价修正法。（2分）

参见教材P170。