房产估价师证书的火热程度，大家应该都知道吧？那你要怎么做才能在房产估价师考试中，取得好的成绩呢？你需要能给你指引经验丰富的老师，而且你还需要一个像我们这样的伙伴。建设工程教育网为大家整理了2019房地产估价师《理论与方法》第一章第二节，希望对大家有帮助！

　　第二节　对房地产估价的各种需要

　　一、房地产抵押的需要(掌握)

　　房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保债务履行的房地产为抵押房地产。

　　房地产是良好的用于提供担保的财产。在借贷等民事活动中，为了保障债权的实现，债权人一般会要求债务人或者第三人将其有权处分并且不属于法律法规规定不得抵押的房地产抵押给债权人，并要求贷款金额小于抵押房地产的价值(出于安全的考虑)。

　　商业银行为了兼顾业务发展、市场竞争和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，又不能提高房地产抵押价值。

　　房地产抵押对房地产估价的需要，主要有5种：

　　①初次抵押估价，即将未抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。

　　②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

　　③续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。

　　④抵押期间估价，即对抵押房地产的价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产的价值进行重新评估。

　　⑤抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的比较价值等进行评估。

　　在实际中，还按照抵押贷款前、后和抵押物处置三个阶段，来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关服务。

　　——抵押贷款前，除了提供房地产抵押价值评估，通常还提供房地产贷款项目评价、抵押成数(抵押率)测算等服务。

　　——抵押贷款后，除了提供抵押房地产及其 价值或价格动态评估，还可为抵押权人提供有关风险提示。

　　——抵押贷款处置，提供处置抵押房地产价值评估、资产处置方案、处置方式分析咨询等服务。

　　包括向抵押权人提供风险提示：

　　抵押人的行为足以使抵押房地产的价值减少的，要求抵押人停止其行为;

　　抵押房地产的价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保;

　　抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。

　　(负资产的悲哀)

　　二、房地产税收的需要(熟悉)

　　与房地产有关的税种较多，计税依据一般是房地产的成交价格、价值、租金或者以它们为基础的房地产价格差额、增值额等。

　　为了防止偷逃税款、避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值(或租金)为参考核定计税依据。纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

　　中国目前与房地产有关的税种共10个，除了房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税5个专门针对房地产设置的税种，还有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等5个具有普遍调节功能的税种。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价服务外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价服务。

　　教材重点举了契税的例子。契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的税收，其计税依据是：

　　①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。因此，在上述由征收机关参照市场价格核定的情况下，通常需要房地产估价为征收机关核定计税依据提供参考依据。

　　还举了土地增值税、房地产税(不动产税、财产税、物业税)的例子。

　　在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，可以委托房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

　　三、房地产征收征用的需要

　　共性——强制性，要经过法定程序，要给予公平补偿。

　　区别——征收是强制收买，所有权变更，不返还。“强行购买”;征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。“强行租用”

　　记忆要点：实施征收征用，遵循“公共利益原则”，实施补偿，遵循“公平补偿原则”

　　补偿既包括使用上的补偿，也包括实际损失。

　　——房地产被征用后损毁的，补偿为“使用上的补偿(相当于租金)+损毁前后的价差”

　　——被征收用灭失的，补偿为“使用上的补偿+相当于被征用房地产价值的补偿”

　　——被征收人房屋采取产权调换时，补偿为“被征收房屋和调换房屋的产权调换差价”

　　产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值。

　　评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。如因征收征用房地产造成的家具、家用电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

　　房地产估价师的考试时间为10月的19日和20日。目前距离考试还有很长的一段是时间。符合报名条件的考生，抓紧时间购买教材准备复习，为自己争取更多的机会。需要复习资料的同学可以登录建设工程教育网来了解。 免费复习资料>    免费试听课>