估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产；②自营的房地产；③自用或空置的房地产；④混合收益的房地产。
（一）出租的房地产净收益测算
出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
（二）自营的房地产净收益测算
自营的房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。
（三）自用或空置的房地产净收益测算
自用或空置的房地产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或暂时空置的房地产，而不是指写字楼、宾馆的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。
（四）混合收益的房地产净收益测算
现实中包含上述多种收益类型的房地产，如宾馆一般有客房、会议室、餐厅、商场、商务中心、娱乐中心等。
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