投资组合技术（band of investment technique）主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合。
（一）土地与建筑物的组合
运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。
（二）抵押贷款与自有资金的组合
在房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分组成：一部分是自有资金（或称权益资本），另一部分是抵押贷款。因此，房地产的报酬率必须同时满足这两部分资金对报酬的要求：贷款人（如贷款银行）要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。
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