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在开发商取得商品房预售许可证前，购房者与其签订认购协议，即通常所说的“内部认购”。一般来说，开发商同意“内部认购”的原因大致如下：

开发商对项目的市场前景无法确定，担心投资上出现偏差，因此在项目尚未启动或者刚刚启动但未取得预售许可证的情况下，以认购为由投石问路，来确定市场的需求情况，并赢得部分启动资金。

一些发展商通过该行为，造成一种似乎不预先认购，等到取得预售许可证后，就难到买到的假象，以加快销售。

未取得预售许可证时，签订的认购协议属于无效协议。可能产生的结果如下：

（一）开发商如期开发该项目，并取得预售许可证，双方签正式预售合同，无任何纠纷；

（二）开发商如期开发该项目并取得预售许可证，但将已被认购的房屋又预售给其他人，先签订认购书的购房者只能请求返还所交房款，返还房款顺利则罢，否则，只能以诉讼或仲裁来解决。

（三）开发商不能如期开发该项目，则只能请示返还房款。

可见，在无预售许可证的情况下，签订认购书的行为是无效的民事行为，难以起到认购的作用，并有较大的风险要承担。另外，房产市场发展到今天，如果遇见仍以这种形式预订、认购商品房的发展商，则应该提醒购房者务必三思而后行。