房估知识点：房地产抵押估价的注意事项

由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。

房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。

房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：

（一）估价目的

房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。

（二）价值时点

因设定抵押时点在估价时是不确定的，估价时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在价值时点时的（过去或未来）状况，并在"估价的假设和限制条件"中假定估价对象在价值时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。

（三）价值类型

房地产抵押估价目的统一表述为：抵押价值是估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

市场价值是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。

（四）估价对象抵押的合法性分析

估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产。这里包括估价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况、可转让（流通或拍卖）性、可抵押登记生效等。这样就从合法性上确保了抵押房地产的安全性，从基本条件上减少风险。

但实际也会遇到一些问题，最常见的有权证不齐；权证所有（使用）权人名称与委托人现名称不符；权证上的法定用途和规划面积与实际不符；出让合同的建筑面积与规划批准不符；已全部或部分设定抵押权，并未到期；有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明；不可抵押的人防面积不清；房产证房产登记表上的违章临时建筑；房屋使用多年却无所有权证；分割出的抵押物不合理（缺少独立性）等。

这时应及时将意见反馈给银行和委托人，提出和商议合法的解决办法。但是，如果缺少土地或房屋的权证，在建工程没有或缺少合法建设批件，在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署的在价值时点是否拖欠建筑工程款的书面说明（承诺函），房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证，属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了的只能不评。

（五）合理确定假设前提和限制条件

应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明、已设定抵押权的部位及其担保的债权数额、已存在抵押权的解押前提、已知不存在的他项权利等的确定、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。房地产估价师和估价机构在进行抵押估价时，应当实事求是，勤勉尽责，不得滥用和任意设定假设前提和限制条件。

（六）把握市场风险防止高估

为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况，若在价值时点时当地同类房地产市场有过热（或泡沫）现象，估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价，因一旦泡沫破裂市场价值理性回归，抵押物价值会急速下降。

对某些房地产抵押贷款后重估时，应根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值或抵押净值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值或抵押净值等进行重新评估，并应为抵押权人提供相关风险提示。

在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日，这期间不确定因素很多，是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权证、未来市场及营销如何等均不确定。在建工程难以准确确定形象进度、土建安装设备的实际进度、工程款支付状况、能否实现相应的全部利润，所以评估应预测谨慎，足额考虑后续期间的成本、费用、利息、利润，准确估价现状成本。

土地的估价（包括房地产其中的划拨地和集体土地）不确定性也较大；尤其是偏远地带的土地、空置闲置土地、乡镇村企业集体建设用地。评估时应准确把握地价的构成和地价水平，防止高估。

对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素可较少或不予考虑，如：收益法中预期升值收益或不确定的收益应较少考虑，一般采用净收益不变的公式计算。报酬率取值要根据风险程度合理选取。

（七）估价中的谨慎原则

选用估价方法时，尽量将成本法作为一种方法，尤其是收益性房地产的收益价格较高时，应使积算价格成为收益价格的补充；在有价无市或存在长期低（偏离市场）租金租约的房地产，则应更加重视收益价格。

确定估价结果时采用两种方法估价结果的简单平均值还是加权平均值，应根据市场情况决定，一般选用简单平均值。

在估价中选取可比实例、确定修正系数；预测未来现金流、确定报酬率；预测未来开发完成后价值、折现率、续建费用；确定地价水平、基准地价修正系数、开发建造成本费用、利润率、成新率等时，保持客观、谨慎的尺度，使估价结果客观、公正、合理。

在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。

在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低。

在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

房地产估价行业组织已公布报酬率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。

（八）市场变现能力分析

根据《房地产抵押估价指导意见》："房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。"

变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响，2）假定估价对象在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

拍卖变现时的费用、税金，主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费；营业税及附加、印花税、应补缴的土地出让价款等。报告中应加以提示。

由于以上原因，房地产估价师进行房地产抵押估价活动时，应当掌握抵押房地产的特点，并关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性及快速变现能力进行定性分析。经过分析，如果确认抵押房地产本身及市场因素造成变现能力较差，更要加以提示。

（九）估价对象风险提示

估价对象风险提示分析主要包括：

1）关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；

2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；

3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

5）合理使用评估价值；

6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。

（十）其他

根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。

对再交易房屋，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。对大产权证下的应按商品房的实际套为单位的价值分列。

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大学员备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！