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特点2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
定价是当事人个人行为。市场营销学中的4PS，其中很重要的一个P就是定价，而定价方法也非常繁多。
而房地产价值由市场力量决定、是客观的，由众多的市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所形成。要排除个别因素。
房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
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