【考频指数】★★★

【考点精讲】

一、抵押物

抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。此保证仅限于债权人的不动产。例如商业贷款购房活动中，贷款人需要将房产证明交由银行保管，贷款付清后，方可取回房产证明。

1.抵押可以处分的财产有：

(1)建筑物和其他土地附着物;

(2)建设用地使用权;

(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(4)生产设备、原材料、半成品、产品;

(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(6)交通运输工具;

(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

2.不得抵押的财产有：

(1)土地所有权;

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(5)依法被查封、扣押、监管的财产。

3.如用以下财产作为抵押物，则需要办理抵押登记，登记权利自登记时成立。

(1)建筑物和其他土地附着物;

(2)建设用地使用权;

(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(4)正在建造的建筑物。

当事人以下列财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人：

(1)生产设备、原材料、半成品、产品;

(2)交通运输工具;

(3)正在建造的船舶、航空器。

二、抵押权的实现

财产抵押应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。若债务人无力偿还债务，抵押物变现后，那么超出其保证价值的部分归债权人所有，不足的由债务人清偿。

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

1.抵押合同以登记生效的，按抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。

2.抵押合同自签订之日起生效的，如果抵押物未登记的，按照合同生效的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。