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　　知识点3：土地增值税

　　一、纳税人

　　土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

　　二、纳税对象

　　转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。

　　三、计税依据和税率

　　1.计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

　　税法准予纳税人从转让收入中扣除的项目包括下列几项：

　　1)取得土地使用权支付的金额：

　　①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

　　②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

　　2)房地产开发成本。

　　3)房地产开发费用。

　　4)与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

　　5)其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可加计20%扣除：

　　加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　6)旧房及建筑物的评估价格。

　　【例题·多选题】计算土地增值税时，允许从房地产转让收入中扣除的项目有(　)。

　　A.取得土地使用权支付的金额

　　B.旧房及建筑物的评估价格

　　C.与转让房地产有关的税金

　　D.房地产开发利润

　　E.房地产开发成本

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是其他税种。(1)取得土地使用权支付的金额。(2)房地产开发成本。(3)房地产开发费用。(4)与转让房地产有关的税金。(5)其他扣除项目。(6)旧房及建筑物的评估价格。参见教材P270。

　　2.税率。土地增值税实行四级超率累进税率。

　　【例5.3.5】某企业2018年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万元)。试确定该企业应缴纳的土地增值税。

　　『正确答案』扣除项目金额=3700+277.5=3977.5(万元)

　　土地增值额=5000-3977.5=1022.5(万元)

　　增值额与扣除项目比例=1022.5/3977.5=26%，适用税率为30%，扣除率为0，应纳土地增值税=1022.5×30%=306.75(万元)

　　【例题·单选题】某企业转让房地产，收入总额为1000万元，扣除项目金额为400万元，则应缴纳土地增值税(　)万元。

　　A.180

　　B.200

　　C.240

　　D.300

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是其他税种。(1000-400)/400=150%，适用税率为50%。土地增值税应纳税额=增值额×使用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=(1000-400)×50%-400×15%=240(万元)。参见教材P270。

　　四、税收优惠

　　1.纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超扣除项目金额20%的，免征土地增值税;超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。

　　2.对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税;满3年未满5年的，减半征收;未满3年的，不实行优惠。

　　3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　4.1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征土地增值税。

　　【例题·单选题】下列关于土地增值税的说法中，正确的是(　)。

　　A.国有土地使用权出让，出让方应交土地增值税

　　B.国有土地使用权转让，转让方应交土地增值税

　　C.房屋买卖，双方不交土地增值税

　　D.单位之间交换房地产，双方不交土地增值税

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是其他税种。选项A国有土地使用权出让，均不缴纳;选项C房屋买卖，房屋出售方缴纳;选项D单位之间交换房地产，涉及到补差价，收取差价方缴纳。参见教材P269。