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我国城市居住郊区化趋势分析

2005-08-13 00:00    【  【打印】【我要纠错】

    摘要: 如果说几年前,中国大城市的“郊区化运动”还是在人们不知不觉中悄然出现,但近年来,已开始成为重要的乐章。以广州为例,位于广州市属县级番禺大石镇的“丽江花园”所体现的对“环境”“品位”的追求,对广州的白领阶层和中高收入阶层产生巨大的吸引力。“丽江花园”的样板作用对珠江三角洲房地产业的影响也是巨大的,短短几年时间,番禺大石镇迅速成为大型郊区楼盘的着陆点和试验场, “广州碧桂园”、“洛溪新城”、“广州奥林匹克花园”、 “广地花园”、“华南碧桂园”等大型楼盘均获得较大的成功,在这些楼盘的购房者中,广州人占绝大多数,使得番峪大石镇获得“广州的后花园”的美称。

    关键词: 智能建筑 住宅设计

    郊区楼盘的兴起对市区楼盘产生了明显的冲击,据1999 年上半年统计,番禺大石镇大型楼盘的商品房预售面积较同期增长近一倍,而广州市区楼盘的预售面积较同期增长近一倍,而广州市区楼盘的预售面积较同期则有所下降。

    对大城市居住郊区化的社会背景进行分析,是对“郊区化现象”及其发展趋势研究的基础。从目前及未来几年的情况来看,大城市居住郊区化的社会背景主要有以下几个方面:

    (1)时代的发展,生活水平的提高。新世纪,被称为知识经济时代和信息经济时代。以“信息高速公路”(即数字化大容量光纤通讯网络)为先导的信息化浪潮,必然会对传统城镇的形态、结构、功能区的划分产生冲击作用,改变人们的行为和生活方式。在工业化时代,人们一般把城市中心区作为居住地的首选目标,那里交通便利,购物方便,公共服务设施齐全,教育、医疗的条件好。尽管人口密度大,空气污染严重,人们总不愿意离开城市中心区。然而,在信息社会里,信息的传递不再受地理条件的限制,空间距离大为缩短,集聚效应有所弱化,人们更看重居住环境质量。在一些经济较发达的大城市,“SOHO”族开始成为一个不容忽视的社会组成因子,信息化也开始作为商品楼盘的一个重要 “卖点”,并受到市场的热烈响应。

    (2)房地产业成为城市经济的支柱产业,并越来越具有市场性质。房改及货币分房、购房银行按揭等一系列政策的实施,使房地产业的发展开始具有真正的活力,也使居住者由被动的接受者,变成主动的选择者。另一方面,随着房地产业的迅速发展,二次置业和多次置业在房地产活动中所占的比例越来越大,二手楼市场也日趋激烈,那种见缝插针式的小规模房地产开发越来越缺乏竟争力。郊区楼盘低廉的土地使用成本,使得房地产开发可以形成较大的规模,便于物业管理的实施,形成安全、舒适、美观的生活环境。

    (3)旧城改建的成效不大,城市中心区的环境质量继续下降。我国大城市的旧城改建面临的困难较多,真正成功实例并不多见。其主要矛盾在于:经济效益与社会效益及环境效益之间的关系并不容易协调好。以广州为例,广州这些年的旧城改建,远离初衰,原以为可以改善城市中心区的基础设施环境,疏散人口,缓解“城市病的不良影响。而现实情况是,越改建,人口密度越大,情况越严重。城市中心区的环境质量持续下降甚至恶化,使得部分城市居民对老城区开始推动信心,而对郊区的自然环境氛围心驰神往。

    (4)大城市交通设施条件及城市周边地区配套设施和生活条件的改善。近年来,随着大城市人口密度的增加,机动车保有量的不断增长,我国大多数大城市对原有的城市交通体系进行了改造和完善,现代化的高架路、立交桥、内(外)环路以及城市公共快速交通系统(包括轻轨、地铁)的建设,使城市交通的条件得到较大的改观,同时也加强了城市与周边地区的交通联系,在土地市场经济的推动下,我国城市土地利用结构逐步优化和向高效益转化,制造业纷纷迁出城区入关后,国外商业零售机构的入市,使得商业零售业的竞争更加激烈,迫使零售业的竞争更加激烈,迫使零售商在连锁经营、降低成本方面下工夫。

    城市周边交通条件的改善,私人汽车的发展,低廉的土地及设施使用成本将透使部分商业迁往郊区,形成大型(货仓式)购物中心(如广州的“好又多”)。另一方面,对于部分具有私营性质的教育、医疗机构,郊区的环境也有较大的吸引力;地价低廉,便于管理,环境优美。广州市于今年6月宣布: 番禺市、花都市撤市改区,地铁4号线将通达番禺的中心镇市桥,广州新建的国际机场已在花都动工。广州市政府的这一决定,对广州市的居住郊区化是一个巨大的推动,对于消费者来说意味着郊区的居住成本下降(水电费、电话费、过桥费等)。同时也预未着郊区的配套设施(教育、医疗、商业、娱乐等)的水平更上一个台阶。

    (5)郊区居住区具有市中心区楼盘所不具备的优势。郊区环境无论是在环境质量还是在空间视野景观等方面,与市区楼盘的环境相比,均具有较大的优势。就目前情况下看,城市中心区楼盘与郊区楼盘在售价上仍存在着较大的差价。以一套80平方米的住宅来计算,大致可形成这样一个公式:郊区盘+国产轿车= 市区盘。对于中国大城市的居民来说,商品房和私家车是两个最大的梦想,同样一笔钱,在郊区,一个梦想变成了两个梦想。

    (6)私人汽车的发展潜力巨大。随着WTO的日益临近,我国的私人汽车在未来的5-10年将会得到重大的发展。私人汽车的发展使城市居民的日常活动空间大大延伸,也使郊区楼盘的吸引大大增加。

    (7)我国城市化水平不断提高,城乡体系趋向更加合理。在未来10年,我国城市化的进程不断加快,到2010年,我国的城市化水平将达到45%。随着城市化水平的不断提高,我国城乡体系的结构及空间形态也将发生较大的变化,从区域的角度来看,将可能形成多级中心(主中心、亚中心、次中心)的城市群带。从城乡体系的空间形成来看,城市和乡村的结合将更加紧密。随着我国城市化的深入发展,大城市的居住郊区化也将获得稳定、持续的发展。

    基于以上分析,我国大城市居住郊区化将在未来10年内获得较大发展。就其发展的趋势来说,可以出现以下几种情况:

    (1) 在城市发展的总体战略上。城市居住郊区化现象越来越受到政府部门的重视,将其纳入城市发展过程中的重要经济活动中去,并根据城市发展的需要,研究和制定相关的对策和政策。

    (2)将形成近郊、中郊、远郊等层次的大城市郊区空间体系。在政府部门的合理规划和引导下,居住区、工业区、农业区形成合理的结构体系。

    (3) 郊区居住区将相对集中在近郊环境质量和景观较好的地段,并形成一定规模。

    (4) 中、远郊可能出现别墅区,以及与旅游资源、生态农业、养老疗养等结合的特色房地产项目。

    (5) 随着郊区居住者人数的不断增加,郊区居住周边地区的生活文化设施不断完善,逐渐形成依托大城市,具有活力的小规模近郊卫星城群。

    中国大城市的居住郊区化已开始步入发展的轨道,而有关的研究相对滞后,对这一课题的深入研究,具有重大的理论价值和实践意义。

延伸阅读:城市 居住 郊区化
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