【提问】问题：在现实生活中，一处房产银行是不允许多重抵押的，银行的做法符合法律规定吗？

　　【回答】学员h1826844755，您好！您的问题答复如下：

　　如何认识房地产中的多重抵押？

　　1、土地使用权实际是房屋的基地。它和房屋所有权不可分割。如果土地抵押，房屋也就随着抵押。所以对在建工程或者房屋，如果开发商在出售房屋时已经明确向房屋的买受人告知土地已设定抵押，但买受人仍愿意购买的，则意味着买受人自愿承担在将来因抵押权人实现抵押权而使其房屋所有权不能实现的后果。如果开发商在出售房屋时没向买受人告知抵押情况的，则应由开发商承担权利瑕疵，担负责任。

　　2、当房地产开发商已经开始出售期房时，则不得将全部房屋作抵押。因为出售期房，实际上是将整个大楼的各部分出让给他人，所以开发商只能将未售部分作抵押。

　　3、当开发商将土地使用权抵押给他人以后，实际上已经影响到期房买受人用期房作抵押的权利。因为在房屋建成后，各买受人以其购买的房屋享有专有权，而专有部分与整个基地不可分，基地的价值应分配到大楼的各部分。如果开发商已将土地使用权抵押，买受人又将期房抵押给银行，开发商就必须向银行告知土地抵押情况。若银行自愿接受期房抵押，则在将来实现抵押权时，银行应承担其抵押权不能或不能完全实现的风险。若未向银行告知，因此造成的损失，开发商应负赔偿责任。而土地使用权的抵押权人不能以其抵押设立在先而主张优先于建筑物的抵押权人的权利。

　　要解决目前房地产开发市场中的抵押混乱现象，关键在于完善土地使用权和房屋使用权抵押关系规则。今后，应建立健全抵押登记公示制度，严格执行一物一权的原则，建立在建工程的抵押制度，把土地使用权登记与房屋所有权、使用权登记统一于同一机关管理，为当事人查阅提供方便。

　　★问题所属科目：监理工程师——建设工程合同管理