【学员问题】传统方法和现金流量折现法的区别是什么？

【解答】（1）对开发完成后的不动产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

（2）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计算期通常到开发完成时止，即不考虑预售，也不考虑延迟销售；现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。

（3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。

（4）从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较精略，但相对简单些。就它们的精确与精略而言，在现实中可能不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：开发经营期究竟多长要估计准确；各项支出、收入在何时发生要估计准确；各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。

以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。