成本估算的目的

　　物业服务成本估算，既可服务于物业服务招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可服务于物业服务实施过程中企业内部的成本管理工作。

　　主要成本项目的估算方法

　　人工费的估算

　　① 基本工资（Fl）（元/月）。各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。

　　② 社会保险费（F2）（元/月）。社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业确定。

　　③ 按规定提取的福利费（F3）（元/月）。福利费包括以下三项：福利基金、工会基金、教育经费。

　　④ 加班费（F4）（元/月）。加班费按人均月加班2～3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月22 个工作日计算。

　　⑤ 服装费（F5）（元/月）。按每人每年2套服装计算，其服装标准由企业自定。计算出服装费后再除以12个月，即可得到每月服装费。

　　⑥ 工服洗涤费（F6）（元/月）。工服洗涤费是根据实际需要企业负担洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤费标准计算确定。

　　每月每平方米人工费的测算公式为：

　　人工费=（月基本工资十社会保险费十各项福利费十加班费十服装费十工服洗涤费）/S =（Fl+F2+F3+F4+F5+F6）/S（元/月。㎡）

　　办公费估算

　　① 交通费（Fl）（元/年）；

　　② 通信费（F2）（元/年）；

　　③ 低值易耗文具、办公用品费（F3）（元/年）；

　　④ 书报费（F4）（元/年）；

　　⑤ 宣传广告和市场推广费（F5）（元/年）。该项费用支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况等；

　　⑥ 法律费用（F6）（元/年）；

　　⑦ 节日装饰费（F7）（元/年）；

　　⑧ 办公用房租金（含水电费）（F8）（元/年）。

　　共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算

　　① 维修保养费（Fl）（元/年）；

　　② 装修费（F2）（元/年）；

　　③ 能源费（电、气、油料等）（F3）（元/年）；

　　④ 康乐设施费（F4）（元/年）；

　　⑤ 杂项费用（F5）（元/年）。

　　保安费估算

　　① 保安系统费；

　　② 保安人员人身保险费；

　　③ 保安用房和保安人员住房租金。

　　清洁卫生费估算

　　① 清洁工具购置费（Fl）（元/Fl）（元/年）；

　　② 劳保用品费（F2）（元/年）；

　　③ 清洁机械材料费（F3）（元/年）。此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛光机的折旧、消耗材料等；

　　④ 化粪池清理费（F4）（元/年）；

　　⑤ 垃圾外运费（F5）（元/年）；其他费用（F6）（元/年）；

　　⑥ 水池清洁费（F7）（元/年）

　　绿化养护费估算

　　① 绿化工具费（Fl）（元/年）；

　　② 劳保用品费（F2）（元/年）；

　　③ 绿化用水费（F3）（元/年）；

　　④ 农药化肥费（F4）（元/年）；

　　⑤ 杂草清运费（F5）（元/年）；

　　⑥ 园林景观再造费（F6）（元/年）。

　　固定资产折旧费估算

　　① 交通工具（汽车等）（Fl）（元/年）；

　　② 通信设备（电话机、手机、传真机等）（F2）（元/年）；

　　③ 办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）（F3）（元/年）；

　　④ 工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）（F4）（元/年）；

　　⑤ 其他设备（F5）（元/年）。

　　保险费估算

　　指物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支。不包括员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支。