在房地产投资分析中,人们通常使用特定的专业术语来描述与现金流相关的各种类型的收入和费用,这些术语包括:
①潜在毛租金收入
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。
②空置和收租损失
实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成,一是空置的面积不能产生租金收入,二是租出的面积没有收到租金。
③其他收入
物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入,又称计划外收入。
④有效毛收入
从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后,再加上其他收入,就得到了物业的有效毛收入,即:有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入。
⑤运营费用
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用,包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等),保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
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