2020年房地产估价师备考进行时，虽然房估改革政策还没有确定，但是基础知识还是考试复习的重点。建设工程教育网小编为考生整理了《房地产估价理论与方法》的重要考点，希望能够对大家的复习有所帮助。

　　考点38：土地价值、建筑物价值和房地价值
　　（1）土地价值
　　空地就是指土地的价值；有建筑物的土地，则是指土地自身的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值。
　　五种土地生熟情况：
　　1）未完成土地征收补偿的集体土地；
　　2）已完成土地征收补偿但未完成“三通一平”以上开发的土地；
　　3）已完成土地征收补偿和“三通一平”以上开发的土地；
　　4）未完成房屋征收补偿的国有土地；
　　5）已完成房屋征收补偿的国有土地。
　　（2）建筑物价值
　　建筑物自身的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。
　　（3）房地价值
　　建筑物及其占用范围内的土地的价值，或土地及附着于该土地上的建筑物的价值。
　　同一宗房地产：
　　1）房地价值=土地价值+建筑物价值（组合技术）
　　2）土地价值=房地价值-建筑物价值（剩余技术）
　　3）建筑物价值=房地价值-土地价值
　　【辨析】
　　上述三个公式对于房地产分割、合并估价不适用。
　　房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值（外部性的原因）2≥1+1
　　房地产合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和（外部性的原因）1+1≥2

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