在征用房产时，确定其市场价值是一个重要且复杂的过程，通常需要综合考虑多种因素。这里有几个常用的方法和步骤：
1.市场比较法：这是最常见的一种方法，通过对比周边类似条件下的房产交易价格来估算被征用房产的价值。这要求选取的参照物在位置、面积、结构、用途等方面与目标房产相似。
2.收益还原法：对于那些主要用于出租或商业经营的房产，可以根据其预期收益能力来评估价值。这种方法需要计算出该物业每年能够产生的净收入，并结合适当的资本化率将其折现为当前的价值。
3.成本逼近法：当市场上难以找到合适的参照物时，可以采用成本逼近法。即先估算重建一个相同或相似功能的房产所需的全部费用（包括土地购置费、建筑设计与施工等），再加上一定的利润空间作为评估价值。
4.专家咨询和专业机构鉴定：在某些情况下，可能需要聘请专业的房地产估价师或者委托第三方评估公司来进行详细的现场勘查和分析，以确保估值结果的专业性和准确性。
5.考虑特殊因素：除了上述技术性方法外，在实际操作过程中还要充分考虑到一些非市场化的特殊因素，比如历史文化遗产价值、社会公共利益等。这些都可能对最终确定的补偿金额产生影响。
总之，确定征用房产的市场价值是一个多方面考量的过程，需要结合实际情况灵活运用各种评估手段，并确保整个过程公开透明、公平合理。
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