第一章房地产估价概论

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对房地产（不动产）估价的含义、要素、必要性、专业估价与非专业估价的本质不同等全面认识，房地产估价职业道德，以及我国房地产估价行业发展概况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

（一）房地产估价的定义

（二）房地产估价的不同称呼

二、房地产估价的要素

（一）估价当事人

（二）估价目的

（三）估价对象

（四）价值时点（估价期日）

（五）价值类型（价格类型）

（六）估价原则

（七）估价程序

（八）估价依据

（九）估价假设

（十）估价方法

（十一）估价结果

三、房地产估价的必要性

（一）专业估价存在的基本前提

（二）房地产一般需要专业估价

（三）房地产估价是个独立估价专业领域

（四）房地产估价是估价行业的主要部分

第二节对房地产估价的深入了解

一、专业估价与非专业估价的本质不同

二、房地产估价与房地产评估的异同

三、鉴证性估价与咨询性估价的区别

四、估价业务及其与相关业务的划分

（一）房地产估价业务

（二）房地产估价以外的业务

第三节对房地产估价的更深理解

一、房地产估价本质是经济价值评估

二、房地产估价应模拟市场进行估价

三、房地产估价是科学与艺术的结合

四、房地产估价有一定的规矩和标准

五、房地产估价结果不可避免有误差

六、房地产估价并不作价格实现保证

第四节房地产估价职业道德

第五节我国房地产估价行业发展概况

一、以法律形式确立房地产估价的地位

二、建立房地产估价师职业资格制度

三、成立房地产估价行业自律性组织

四、出台房地产估价若干法规政策

五、构建房地产估价理论和方法体系

六、制定房地产估价系列标准规范

七、形成公平竞争的房地产估价市场

八、深化和拓展房地产估价及相关业务

九、重视并积极开展对外交流与合作

十、目前估价的环境条件及困难挑战

考试要求

1.熟悉房地产估价的定义；

2.了解房地产估价的不同称呼；

3.熟悉估价当事人；

4.掌握估价目的；

5.掌握估价对象；

6.掌握价值时点；

7.掌握价值类型；

8.熟悉估价原则；

9.熟悉估价程序；

10.掌握估价依据；

11.掌握估价假设；

12.熟悉估价方法；

13.熟悉估价结果；

14.熟悉房地产估价的必要性；

15.熟悉专业估价与非专业估价的本质不同；

16.了解房地产估价与房地产评估的异同；

17.掌握鉴证性估价与咨询性估价的区别；

18.了解估价业务及其与相关业务的划分；

19.掌握对房地产估价的更深理解；

20.掌握房地产估价职业道德；

21.了解我国房地产估价行业发展概况。

第二章房地产估价需要与目的

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对房地产转让、租赁、抵押、征收、税收、司法处置、损害赔偿、土地市场建设与管理等对房地产估价的需要及相应估价目的的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产转让的估价需要

第二节房地产租赁的估价需要

第三节房地产抵押的估价需要

一、房地产抵押估价的必要性

二、房地产抵押贷款前的估价需要

三、房地产抵押期间的估价需要

四、房地产抵押权实现的估价需要

第四节房地产征收和征用的估价需要

一、房地产征收和征用的异同

二、房地产征收和征用补偿的有关规定

三、房地产征收和征用对估价的需要

第五节房地产税收的估价需要

第六节房地产司法处置的估价需要

第七节房地产分割的估价需要

第八节房地产损害赔偿的估价需要

第九节土地市场建设与管理的估价需要

一、国有土地使用权出让和转让的估价需要

二、国有企业改制土地资产处置的估价需要

三、农村集体经营性建设用地入市的估价需要

四、农用地承包权和经营权流转等的估价需要

第十节房地产估价的其他需要

一、企业经济行为的估价需要

二、财务报告的估价需要

三、房地产证券化的估价需要

四、财产价值证明的估价需要

五、房地产保险的估价需要

六、住房反向抵押的估价需要

七、解决房地产价格和价值相关纠纷的估价需要

八、纪检监察和刑事案件处理的估价需要

九、城市更新和盘活存量房地产的估价需要

十、绿色低碳和可持续发展的估价需要

十一、房地产市场监测和调控的估价需要

十二、房地产管理的估价需要

考试要求

1.掌握房地产转让的估价需要；

2.熟悉房地产租赁的估价需要；

3.掌握房地产抵押的估价需要；

4.掌握房地产税收的估价需要；

5.掌握房地产征收的估价需要；

6.了解房地产征用的估价需要；

7.掌握房地产司法处置的估价需要；

8.熟悉房地产分割的估价需要；

9.掌握房地产损害赔偿的估价需要；

10.掌握土地市场建设与管理的估价需要；

11.熟悉企业经济行为的估价需要；

12.熟悉财务报告的估价需要；

13.熟悉房地产证券化的估价需要；

14.熟悉解决房地产价格和价值相关纠纷的估价需要；

15.了解其他方面的估价需要。

第三章房地产估价对象及其描述

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及其状况描述的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产的含义

一、房地产的定义

二、土地、建筑物和其他定着物的含义

三、房地产实物、权益和区位的含义

四、房地产的相关名称

（一）不动产

（二）物业

（三）real estate 和real property

五、房地产的基本存在形态

（一）土地形态

（二）建筑物形态

（三）房地形态

第二节房地产的特性

一、不可移动

二、各不相同

三、寿命长久

四、供给有限

五、用途多种

六、价值较高

七、保值增值

八、相互影响

九、易受限制

十、不易变现

第三节房地产的种类

一、按立法用语划分的种类

二、按用途划分的种类

三、按开发程度划分的种类

四、按实物形态划分的种类

五、按权益状况划分的种类

六、按经营使用方式划分的种类

七、按是否产生收益划分的种类

第四节房地产状况描述

一、房地产状况摘要

二、房地产基本状况描述

三、房地产实物状况描述

（一）建筑物实物状况描述

（二）土地实物状况描述

四、房地产权益状况描述

（一）建筑物权益状况描述

（二）土地权益状况描述

五、房地产区位状况描述

（一）地理位置描述

（二）交通条件描述

（三）外部配套描述

（四）周围环境描述

考试要求

1.熟悉房地产的定义；

2.熟悉土地、建筑物和其他相关定着物的含义；

3.掌握房地产实物、权益和区位的含义；

4.了解房地产的相关名称；

5.熟悉房地产的基本存在形态；

6.掌握不可移动特性；

7.掌握各不相同特性；

8.了解寿命长久特性；

9.熟悉供给有限特性；

10.熟悉用途多种特性；

11.熟悉价值较高特性；

12.了解保值增值特性；

13.熟悉相互影响特性；

14.熟悉易受限制特性；

15.掌握不易变现特性；

16.了解按立法用语划分的种类；

17.熟悉按用途划分的种类；

18.熟悉按开发程度划分的种类；

19.掌握按实物形态划分的种类；

20.掌握按权益状况划分的种类；

21.熟悉按经营使用方式划分的种类；

22.熟悉按是否产生收益划分的种类；

23.掌握房地产状况的描述。

第四章房地产价值和价格概述

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对房地产价值和价格的含义、特点、种类，以及房地产价格形成与变动原理的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产价值和价格的含义

一、房地产价值的含义

二、房地产价格的含义

第二节房地产价格的特点

一、价格与区位密切相关

二、实质上是权益的价格

三、兼有买卖和租赁价格

四、价格之间的差距较大

五、价格形成的时间较长

六、价格包含的内容较丰富

七、价格易受交易情况影响

八、价格时常受到政府干预

第三节房地产价值和价格的种类

一、基础性价值类型和价格种类

（一）基本性价值类型（市场价值、现状价值、投资价值、谨慎价值、清算价值、残余价值）

（二）基本性价格种类（挂牌价格、成交价格、市场价格、成本价格、理论价格、评估价格）

（三）不同表示方式下的价值和价格（总价、单价、楼面地价）

二、针对房地产自身划分的价值和价格

（一）按房地产基本存在形态划分的价值（土地价值、建筑物价值、房地价值）

（二）按房地产权利类型划分的价格（房地产所有权价格、房地产用益物权价格、房地产其他权利价格）

（三）按房地产租约影响划分的价值（无租约限制价值、完全产权价值、出租人权益价值、承租人权益价值、其他权益价值）

（四）按房地产是否即时交付划分的价格（现货价格、期货价格及现房价格、期房价格）

三、便于价格比较分析划分的价格

（一）按价格能否反映真实水平划分的价格（名义价格、实际价格）

（二）按交易税费负担方式划分的价格（正常负担价格、卖方净得价、买方实付价、特

定负担价）

四、与规范价格行为相关的价格

（一）市场调节价、政府指导价、政府定价及市场参考价

（二）基准地价、标定地价和房屋重置价格

五、主要行为中的价值和价格

（一）房地产转让中的价值和价格

（二）房地产租赁中的价值和价格

（三）房地产抵押中的价值和价格

（四）房地产征收中的价值和价格

（五）房地产税收中的价值和价格

（六）房地产保险中的价值和价格

（七）房地产司法处置中的价值和价格

（八）财务报告中的有关成本和价值（历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值、账面价值）

第四节房地产价格形成与变动原理

一、预期原理（含预期收益原则）

二、供求原理

三、竞争原理

四、替代原理

五、变化原理

六、收益递增和递减原理（含土地报酬递减规律）

七、平衡原理

八、适合原理

九、贡献原理

十、剩余生产力原理

十一、外部性原理

十二、增值和贬值原理

考试要求

1.掌握房地产价值的含义；

2.熟悉房地产价格的含义；

3.掌握房地产价格的特点；

4.掌握基本价格种类；

5.掌握基本价值类型；

6.熟悉不同价格表示方式下的价格；

7.熟悉按房地产基本存在形态划分的价值；

8.熟悉按房地产权利基本类型划分的价格；

9.掌握按房地产租约影响划分的价值；

10.熟悉按房地产交付时间划分的价格；

11.掌握按交易税费负担方式划分的价格；

12.掌握按价格是否反映实际水平划分的价格；

13.了解市场调节价、政府指导价和政府定价；

14.熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格；

15.熟悉真实成交价、申报的成交价和网签成交价；

16.了解房地产转让中的价格和价值；

17.熟悉房地产租赁中的价格和价值；

18.掌握抵押价值和抵押净值；

19.了解征收价值、计税价值和保险价值；

20.了解房地产司法处置中的价格和价值；

21.熟悉财务报告中的相关成本和价值；

22.熟悉房地产价格形成与变动原理。

第五章房地产价值和价格影响因素

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对房地产价值和价格影响因素的分类、不同影响，以及房地产自身、制度政策、人口、经济、社会、国际、心理等因素及其对房地产价值和价格影响的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产价值和价格影响因素概述

一、房地产价值和价格影响因素的分类

（一）房地产自身因素和外部因素

（二）一般因素、区域因素和个别因素

（三）房地产自身状况因素、市场状况因素和交易状况因素

（四）对市场价格有影响和仅对成交价格有影响的因素

二、各种因素对房地产价值和价格的不同影响

（一）影响方向不同

（二）影响程度不同

（三）影响速度不同

（四）影响时长不同

（五）影响关系不同

（六）影响范围不同

（七）影响因距离而不同

（八）影响因地区而不同

（九）影响因时期而不同

（十）影响的量化方式方法不同

第二节房地产自身因素及其影响

一、房地产区位因素

（一）地理位置

（二）交通条件

（三）外部配套

（四）周围环境

二、房地产权益因素

（一）所拥有的房地产权利

（二）该房地产权利受自身其他房地产权利限制情况

（三）该房地产权利受房地产权利以外因素限制情况

（四）其他房地产权益因素

三、房地产实物因素

（一）建筑物实物因素

（二）土地实物因素

第三节制度政策因素及其影响

一、房地产制度政策

二、有关金融制度政策

（一）房地产信贷政策

（二）货币政策

三、有关税收制度政策

（一）房地产开发环节的税收

（二）房地产流转环节的税收

（三）房地产持有环节的税收

四、有关规划和计划

五、有关特殊制度政策

第四节人口因素及其影响

一、人口数量

二、人口结构

三、人口质量

第五节经济因素及其影响

一、经济发展

二、居民收入

三、物价变动

（一）房地产价格和一般物价的关系

（二）房价和地价的关系

四、利率升降

五、汇率变动

第六节社会因素及其影响

一、房地产投机状况

二、社会治安状况

三、政治稳定状况

第七节国际因素及其影响

一、世界经济状况

二、国际竞争状况

三、国际政治状况

四、国际冲突状况

第八节心理因素及其影响

一、炫耀心理

二、从众心理

三、迷信心理

四、交易心态

五、特殊偏好

第九节其他因素及其影响

一、自然因素

二、科技因素

三、行政区划变更

四、重要政治人物健康状况

考试要求

1.掌握房地产价值和价格影响因素的分类；

2.掌握各种因素对房地产价值和价格的不同影响；

3.掌握房地产自身因素及其影响；

4.熟悉房地产制度政策因素及其影响；

5.熟悉有关金融制度政策因素及其影响；

6.掌握有关税收制度政策因素及其影响；

7.熟悉有关规划和计划因素及其影响；

8.了解有关特殊政策因素及其影响；

9.熟悉人口因素及其影响；

10.熟悉经济发展因素及其影响；

11.掌握居民收入因素及其影响；

12.熟悉物价因素及其影响；

13.掌握利率因素及其影响；

14.了解汇率因素及其影响；

15.了解社会因素及其影响；

16.了解国际因素及其影响；

17.熟悉心理因素及其影响；

18.了解其他因素及其影响。

第六章房地产估价原则

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对房地产估价原则的含义、作用和选择，各项估价原则对从事估价活动特别是估价结果的要求，以及在从事何种估价目的、价值类型的估价活动中为何要遵循某项估价原则和如何遵循等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产估价原则概述

一、房地产估价原则的含义

二、房地产估价原则的作用

三、房地产估价原则的选择

第二节独立客观公正原则

一、独立客观公正原则的含义

二、独立客观公正原则的重要性

三、独立客观公正原则的践行

第三节合法原则

一、合法原则的含义

二、合法原则的重要性

三、合法原则的践行

第四节价值时点原则

一、价值时点原则的含义

二、价值时点原则的重要性

三、价值时点原则的践行

第五节替代原则

一、替代原则的含义

二、替代原则的重要性

三、替代原则的践行

第六节最高最佳利用原则（最有效利用原则）

一、最高最佳利用原则的含义

二、最高最佳利用原则的重要性

三、最高最佳利用原则的践行

第七节其他估价原则

一、谨慎原则（审慎原则）

（一）谨慎原则的含义

（二）谨慎原则的重要性

（三）谨慎原则的践行

二、一致性原则

三、一贯性原则

考试要求

1.了解房地产估价原则的含义；

2.熟悉房地产估价原则的作用；

3.掌握房地产估价原则的选择；

4.掌握独立客观公正原则；

5.掌握合法原则；

6.掌握价值时点原则；

7.熟悉替代原则；

8.掌握最高最佳利用原则；

9.熟悉谨慎原则；

10.了解一致性原则和一贯性原则。

第七章市场比较法（比较法）及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对市场比较法（比较法）的含义、理论依据、适用条件、适用对象、估价步骤以及每个估价步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节市场比较法概述

一、市场比较法的含义

二、市场比较法的理论依据

三、市场比较法的适用条件

四、市场比较法的适用对象

五、市场比较法的估价步骤

第二节搜集交易实例

一、搜集交易实例的必要性

二、搜集交易实例的方式和渠道

三、搜集交易实例的要求

四、建立健全交易实例库

第三节选取可比实例

一、选取可比实例的必要性

二、选取可比实例的要求

（一）选取可比实例的数量要求

（二）选取可比实例的质量要求

（三）选取可比实例的其他要求

第四节建立比较基础

一、统一财产范围

二、统一付款方式

三、统一融资条件

四、统一税费负担方式

五、统一计价方式

（一）统一价格表示方式

（二）统一币种和货币单位

（三）统一面积或体积内涵及计量单位

第五节交易情况修正

一、交易情况修正的含义

二、造成成交价格偏离正常价格的因素

三、交易情况修正的方法

第六节市场状况调整

一、市场状况调整的含义

二、市场状况调整的方法

（一）市场状况调整的基本方法

（二）市场状况调整的价格变动率法

（三）市场状况调整的价格指数法

第七节资产状况调整

一、资产状况调整的含义

二、资产状况调整的内容

（一）区位状况调整的内容

（二）实物状况调整的内容

（三）权益状况调整的内容

三、资产状况调整的思路和步骤

四、资产状况调整的方法

（一）直接比较调整和间接比较调整

（二）总价调整和单价调整

（三）金额调整和百分比调整

（四）加法调整和乘法调整

第八节计算比较价值

一、计算单个可比实例的比较价值

二、计算最终比较价值

考试要求

1.熟悉市场比较法的含义；

2.了解市场比较法的理论依据；

3.掌握市场比较法的适用对象；

4.熟悉市场比较法的适用条件；

5.熟悉市场比较法的估价步骤；

6.了解搜集大量交易实例的必要性；

7.熟悉搜集交易实例的方式和渠道；

8.掌握搜集交易实例的要求；

9.了解建立交易实例库；

10.了解选取可比实例的必要性；

11.掌握选取可比实例的要求；

12.掌握建立比较基础；

13.熟悉交易情况修正的含义；

14.熟悉造成成交价格偏离正常价格的因素；

15.掌握交易情况修正的方法；

16.熟悉市场状况调整的含义；

17.掌握市场状况调整的方法；

18.熟悉资产状况调整的含义；

19.掌握资产状况调整的内容；

20.掌握资产状况调整的思路和步骤；

21.掌握资产状况调整的方法；

22.熟悉计算单个可比实例的比较价值；

23.了解计算最终比较价值。

第八章收益法（收益还原法）及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对收益法（收益还原法）的含义、理论依据、适用对象、适用条件、估价步骤以及每个估价步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

第一节收益法概述

一、收益法的含义

二、收益法的理论依据

三、收益法的适用对象

四、收益法的适用条件

五、收益法的估价步骤

第二节报酬资本化法的公式

一、报酬资本化法的一般公式

二、净收益每年不变的公式

三、净收益按一定数额递增的公式

四、净收益按一定数额递减的公式

五、净收益按一定比率递增的公式

六、净收益按一定比率递减的公式

七、净收益在不同时段变化规律不同的公式

八、持有加转售净收益的公式

九、预知未来价格的公式

第三节收益期和持有期的测算

一、收益期及其测算

二、持有期及其测算

第四节净收益的测算

一、地租及其测算

（一）地租的含义

（二）现实中的地租现象

（三）地租的决定原理

（四）地租测算的总结

二、净收益测算的基本原理

（一）基于租赁收入测算净收益的基本原理

（二）基于营业收入测算净收益的基本原理

三、不同收益类型房地产净收益的测算

（一）出租的房地产净收益测算

（二）自营的房地产净收益测算

（三）自用或尚未使用的房地产净收益测算

（四）混合收益的房地产净收益测算

四、净收益测算的注意事项

（一）有形收益和无形收益

（二）实际收益和客观收益

（三）乐观、保守和最可能估计

（四）重置提拨款的计算提取方法

五、净收益流模式的确定

第五节报酬率的求取

一、报酬率和资本化率的含义及区别

二、报酬率与投资风险的关系

三、报酬率的求取方法

（一）累加法

（二）市场提取法

（三）投资收益率排序插入法

第六节直接资本化法

一、直接资本化法概述

（一）直接资本化法的含义

（二）直接资本化法的由来

二、收益乘数法的种类

（一）潜在毛收入乘数法

（二）有效毛收入乘数法

（三）净收益乘数法

三、资本化率和收益乘数的求取方法

四、资本化率与报酬率的关系

五、直接资本化法与报酬资本化法的比较

（一）直接资本化法的优缺点

（二）报酬资本化法的优缺点

第七节投资组合技术和剩余技术

一、投资组合技术

（一）土地与建筑物的组合

（二）抵押贷款与自有资金的组合

二、剩余技术

（一）土地剩余技术

（二）建筑物剩余技术

（三）自有资金剩余技术

（四）抵押贷款剩余技术

考试要求

1.熟悉收益法的含义；

2.熟悉收益法的理论依据；

3.掌握收益法的适用对象；

4.熟悉收益法的适用条件；

5.熟悉收益法的估价步骤；

6.熟悉报酬资本化法的一般公式；

7.掌握净收益每年不变的公式；

8.熟悉净收益按一定数额递增的公式；

9.了解净收益按一定数额递减的公式；

10.掌握净收益按一定比率递增的公式；

11.了解净收益按一定比率递减的公式；

12.熟悉净收益在不同时段变化规律不同的公式；

13.掌握预知未来价格的公式；

14.熟悉收益期和持有期的测算；

15.了解地租及其测算；

16.掌握净收益测算的基本原理；

17.掌握不同收益类型房地产净收益的测算；

18.熟悉净收益测算的注意事项；

19.熟悉净收益流模式的确定；

20.熟悉报酬率的求取；

21.熟悉直接资本化法概述；

22.了解收益乘数法的种类；

23.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；

24.掌握资本化率与报酬率的关系；

25.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；

26.熟悉投资组合技术和剩余技术。

第九章成本法（成本逼近法）及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对成本法（成本逼近法）的含义、理论依据、适用对象、适用条件、估价步骤以及每个估价步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节成本法概述

一、成本法的含义

二、成本法的理论依据

三、成本法的适用对象

四、成本法的适用条件

五、成本法的估价步骤

第二节房地产价格构成

一、土地成本

（一）市场购置的土地成本

（二）征收集体土地的土地成本

（三）征收国有土地上房屋的土地成本

二、建设成本

三、管理费用

四、销售费用

五、投资利息

（一）投资利息的含义

（二）投资利息的计算

六、销售税费

七、开发利润

第三节成本法的基本公式

一、适用于旧的房地产的基本公式

（一）适用于旧的房地的基本公式

（二）适用于旧的建筑物的基本公式

二、适用于新的房地产的基本公式

（一）适用于新的房地的基本公式

（二）适用于新开发的土地的基本公式

（三）适用于新的建筑物的基本公式

三、适用于在建工程的基本公式

第四节重新购建成本的测算

一、重新购建成本的内涵

二、重新购建成本的求取思路

（一）房地重新购建成本的求取思路

（二）土地重新购建成本的求取思路

（三）建筑物重新购建成本的求取思路

三、建筑物重新购建成本的求取方式

四、建筑物重新购建成本的求取方法

（一）单位比较法

（二）分部分项法

（三）工料测量法

（四）指数调整法

第五节建筑物折旧的测算

一、建筑物折旧的含义和原因

（一）建筑物折旧的含义

（二）建筑物折旧的原因

二、建筑物折旧的求取方法

（一）年限法

（二）市场提取法

（三）分解法

三、建筑物折旧求取的注意事项

（一）估价上的折旧与会计上的折旧的本质不同

（二）土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

第六节房屋完损等级评定和折旧的有关规定

一、房屋完损等级评定的有关规定

二、房屋折旧的有关规定

考试要求

1.熟悉成本法的含义；

2.熟悉成本法的理论依据；

3.掌握成本法的适用对象；

4.熟悉成本法的适用条件；

5.熟悉成本法的估价步骤；

6.掌握房地产价格构成；

7.掌握成本法的基本公式；

8.熟悉重新购建成本的内涵；

9.熟悉重新购建成本的求取思路；

10.掌握建筑物重新购建成本的求取方式；

11.熟悉建筑物重新购建成本的求取方法；

12.掌握建筑物折旧的测算；

13.了解房屋完损等级评定的有关规定；

14.了解房屋折旧的有关规定。

第十章假设开发法（剩余法）及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对假设开发法（剩余法）的含义、理论依据、适用对象、适用条件、估价步骤以及每个估价步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节假设开发法概述

一、假设开发法的含义

二、假设开发法的理论依据

三、假设开发法的适用对象

四、假设开发法的适用条件

五、假设开发法的估价步骤

第二节动态分析法和静态分析法

一、动态分析法和静态分析法的产生

二、动态分析法与静态分析法的区别

三、动态分析法和静态分析法的优缺点

第三节假设开发法的估价前提

一、假设开发法不同估价前提的产生

二、假设开发法的估价前提及其选择

第四节最佳开发经营方式的选择

一、选择最佳开发经营方式的前期工作

二、最佳开发经营方式的具体选择

第五节后续开发经营期的求取

一、后续开发经营期的含义和构成

二、后续开发经营期的求取方法

第六节假设开发法的基本公式

一、假设开发法最基本的公式

二、按估价对象和未来完成的房地产状况细化的公式

（一）求土地价值的公式

（二）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）

（三）求旧房价值的公式（适用于将旧房更新改造或改变用途成新房）

三、按未来完成的房地产经营方式细化的公式

（一）适用于未来完成的房地产出售的公式

（二）适用于未来完成的房地产出租或自营的公式

第七节假设开发法公式中各项的求取

一、预期完成的价值

（一）预期完成的价值对应的房地产状况

（二）预期完成的价值对应的时间

（三）预期完成的价值求取的方法

（四）预期完成的价值求取的注意事项

二、后续必要支出

三、后续开发利润

四、折现期和折现率

第八节假设开发法应用

考试要求

1.熟悉假设开发法的含义；

2.熟悉假设开发法的理论依据；

3.掌握假设开发法的适用对象；

4.掌握假设开发法的适用条件；

5.熟悉假设开发法的估价步骤；

6.熟悉动态分析法和静态分析法的产生；

7.掌握动态分析法与静态分析法的区别；

8.了解动态分析法和静态分析法的优缺点；

9.掌握假设开发法的估价前提；

10.熟悉最佳开发经营方式的选择；

11.熟悉后续开发经营期的求取；

12.掌握假设开发法的基本公式；

13.掌握假设开发法公式中各项的求取；

14.了解假设开发法应用。

第十一章土地估价基本方法的特定要求

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法在土地估价中的主要不同之处、特别规定等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节市场比较法在土地估价中的特定要求

一、市场比较法在土地估价中的术语不同之处

二、市场比较法在土地估价中的内容特别之处

（一）市场比较法的基本公式

（二）比较实例选择的有关要求

（三）若干修正方面的有关要求

第二节收益还原法在土地估价中的特定要求

一、收益还原法在土地估价中的术语不同之处

二、收益还原法在土地估价中的内容特别之处

第三节成本逼近法在土地估价中的特定要求

一、成本逼近法在土地估价中的术语不同之处

二、成本逼近法在土地估价中的内容特别之处

（一）成本逼近法的基本公式

（二）土地成本价格中各项的求取

（三）土地增值的含义和测算

（四）初步测算价格的修正

第四节剩余法在土地估价中的特定要求

一、剩余法在土地估价中的术语不同之处

二、剩余法在土地估价中的内容特别之处

（一）评估现有不动产中所含土地价格

（二）评估待开发土地价格

考试要求：

1.熟悉市场比较法在土地估价中的术语不同之处；

2.熟悉市场比较法的基本公式；

3.掌握市场比较法中比较实例选择的有关要求；

4.掌握市场比较法中若干修正方面的有关要求；

5.了解收益还原法在土地估价中的术语不同之处；

6.熟悉收益还原法在土地估价中的内容特别之处；

7.了解成本逼近法在土地估价中的术语不同之处；

8.熟悉成本逼近法的基本公式；

9.掌握土地成本价格中各项的求取；

10.熟悉土地增值的含义和测算；

11.掌握初步测算价格的修正；

12.了解剩余法在土地估价中的术语不同之处；

13.熟悉剩余法评估现有不动产中所含土地价格；

14.掌握剩余法评估待开发土地价格。

第十二章公示地价（系数）修正法及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对基准地价（系数）修正法、路线价法、标定地价（系数）修正法等公示地价（系数）修正法的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节公示地价（系数）修正法概述

一、公示地价（系数）修正法的含义

二、公示地价（系数）修正法的具体方法

（一）建设用地的公示地价（系数）修正法：基准地价（系数）修正法、路线价法、标定地价（系数）修正法

（二）农用地的基准地价修正法：系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法

第二节基准地价（系数）修正法

一、基准地价（系数）修正法的含义

二、基准地价（系数）修正法的基本原理

三、基准地价（系数）修正法的基本公式

四、基准地价（系数）修正法的估价步骤

（一）收集基准地价相关资料

（二）确定待估宗地对应的基准地价

（三）分析待估宗地的地价影响因素

（四）编制待估宗地地价影响因素条件说明表

（五）确定待估宗地地价修正系数

（六）确定估价期日、容积率、土地使用年期、土地开发程度等其他因素修正系数

（七）测算待估宗地价格

五、基准地价（系数）修正法的适用范围

第三节路线价法

一、路线价法概述

（一）路线价法的含义

（二）路线价法的理论依据

（三）路线价法的适用对象和条件

（四）路线价法的估价步骤

二、路线价法的评估确定

（一）划分路线价区段

（二）设定标准临街深度

（三）设立标准临街宗地

（四）测算并确定路线价

三、路线价修正系数表的编制

（一）临街深度价格修正率表的编制

（二）其他价格修正率表的编制

四、路线价法评估宗地价格

（一）路线价法的计算公式

（二）各种临街宗地价格的计算

第四节标定地价（系数）修正法

一、标定地价（系数）修正法的含义

二、标定地价（系数）修正法的基本原理

三、标定地价（系数）修正法的基本公式

四、标定地价（系数）修正法的估价步骤

（一）收集标准宗地及标定地价相关资料

（二）选择可比标准宗地并确定对应的标定地价

（三）进行相关地价影响因素修正

（四）测算待估宗地价格

五、标定地价（系数）修正法的适用范围

考试要求

1.熟悉公示地价（系数）修正法的含义；

2.熟悉公示地价（系数）修正法的具体方法；

3.熟悉基准地价（系数）修正法的含义及基本原理；

4.掌握基准地价（系数）修正法的基本公式；

5.熟悉基准地价（系数）修正法的估价步骤；

6.了解基准地价（系数）修正法的适用范围；

7.熟悉路线价法的含义、理论依据；

8.了解路线价法的适用对象、适用条件和估价步骤；

9.熟悉路线价的评估确定；

10.熟悉路线价修正系数表的编制；

11.掌握路线价法评估宗地价格；

12.熟悉标定地价（系数）修正法的含义及基本原理；

13.掌握标定地价（系数）修正法的基本公式、估价步骤；

14.了解标定地价（系数）修正法的适用范围。

第十三章其他估价方法及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对批量估价方法、未来价值评估方法、价值损失评估方法的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节批量估价方法

一、批量估价概述

（一）批量估价的含义

（二）批量估价的适用对象

（三）批量估价的适用条件

（四）批量估价适用的估价目的

二、标准价调整法

（一）标准价调整法的含义及其理解

（二）标准价调整法的估价步骤

（三）标准价调整法的主要内容

（四）标准价调整法运用的注意事项

三、回归分析法

（一）回归分析法的含义

（二）回归分析法的估价步骤和主要内容

（三）回归分析法运用的注意事项

第二节未来价值评估方法

一、未来价值评估概述

二、长期趋势法概述

（一）长期趋势法的含义

（二）长期趋势法的理论依据

（三）长期趋势法的适用对象

（四）长期趋势法的适用条件

（五）长期趋势法的估价步骤

三、几种主要的长期趋势法

（一）数学曲线拟合法

（二）平均增减量法

（三）平均发展速度法

（四）移动平均法

（五）指数修匀法

四、长期趋势法的作用

第三节价值损失评估方法

一、价值损失评估概述

二、修复成本法

三、价差法

（一）价差法的含义

（二）价差的求取方法

（三）价差法的用途

（四）需补缴地价款的评估

四、损失资本化法

五、价值损失评估方法的综合运用

考试要求

1.熟悉批量估价的含义、适用对象、适用条件；

2.了解批量估价适用的估价目的；

3.掌握标准价调整法；

4.了解回归分析法；

5.了解未来价值评估和其中的长期趋势法；

6.熟悉价值损失评估和其中的修复成本法；

7.熟悉价差法；

8.熟悉损失资本化法。

第十四章房地产估价程序

考试目的

本部分的考试目的是测查应试人员对房地产估价程序的含义、作用、具体内容，特别是受理估价委托、确定估价基本事项、编制估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、确定估价结果、撰写估价报告、内部审核估价报告、保存估价资料等工作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产估价程序概述

一、估价程序的含义

二、估价程序的作用

第二节受理估价委托

一、估价业务来源与获取

二、估价委托不应受理的情形

三、估价委托洽商与受理

第三节确定估价基本事项

一、估价基本事项概述

二、估价目的的确定

三、价值时点的确定

四、估价对象的确定

五、价值类型的确定

第四节编制估价作业方案

一、估价作业方案的含义和内容

二、估价工作的主要内容和质量要求

三、估价工作的实施步骤和进度计划

四、估价工作的人员安排和费用预算

五、估价作业方案实施中的调整

第五节搜集估价所需资料

一、搜集估价所需资料的重要性

二、估价所需资料的形式和内容

三、估价所需资料的搜集途径和方法

四、估价所需资料的检查和整理

第六节实地查勘估价对象

一、实地查勘估价对象的必要性

二、实地查勘估价对象的工作内容

三、实地查勘估价对象的实施

四、估价对象实地查勘记录

五、非常规情况下的实地查勘问题

第七节选用估价方法测算

一、估价方法可不选用的情形

二、估价方法选定后的测算

第八节确定估价结果

一、测算结果的校核与比较分析

二、综合测算结果的得出

三、最终估价结果的确定

四、最终估价结果的表述

第九节撰写估价报告

一、估价报告的实质和形式

二、估价报告的质量要求

三、估价报告的内容要求

第十节内部审核估价报告

一、建立健全估价报告内部审核制度

二、估价报告内部审核的实施与记录

三、估价报告内部审核后的处理与利用

第十一节交付估价报告

一、估价报告的交付条件

二、估价报告的交接方式

三、估价报告的说明解释

第十二节保存估价资料

一、保存估价资料的目的

二、所需保存的估价资料

三、估价资料的保存期限

四、估价资料的保管处理

考试要求

1.熟悉估价程序的含义；

2.掌握估价程序的作用；

3.了解估价业务来源与获取；

4.掌握估价委托不应受理的情形；

5.熟悉估价委托洽商与受理；

6.掌握确定估价基本事项；

7.熟悉估价作业方案的含义和内容；

8.掌握估价工作的主要内容和质量要求；

9.了解估价工作的实施步骤和进度计划，人员安排和费用预算，估价作业方案实施中的调整；

10.掌握搜集估价所需资料；

11.掌握实地查勘估价对象；

12.熟悉选用估价方法测算；

13.掌握确定估价结果；

14.掌握撰写估价报告；

15.熟悉内部审核估价报告；

16.了解交付估价报告；

17.熟悉保存估价资料。

《房地产估价原理与方法》科目题型

《房地产估价原理与方法》科目卷面满分100 分，题型包含单项选择题、多项选择题、综合分析题三种。

1.单项选择题（每题的多个备选答案中只有1个正确答案）；

2.多项选择题（每题的多个备选答案中有2 个或2 个以上正确答案）；

3.综合分析题（每大题由若干个小题组成，其中的小题既有单选题，也有多选题）。

说明：因考试政策、内容不断变化与调整，建设工程教育网提供的以上信息仅供参考，如有异议，请考生以官方部门公布的内容为准！