2016年房地产估价师考试将在2016年10月15、16日进行，考生朋友们正在紧张的备考中，为了使大家的复习更有针对性，建设工程教育网特别分享了房估《房地产估价案例与分析》科目的知识点，希望对大家有所帮助，祝大家备考愉快，梦想成真！

估价人员认真分析所掌握的资料，根据《房地产估价规范》及周边同类房地产市场状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，选取适当的估价方法对估价对象进行评估。

（一）适用的估价方法

本报告估价目的是为确定房地产市场价值提供参考，估价对象的实际及估价设定用途均为居住用房，鉴于估价对象所在地区房地产市场发育充分，区域内类似物业的市场交易案例及市场租赁案例较多，宜采用比较法与收益法进行估价。估价人员对两种方法测算的结果综合分析后，确定估价对象的估价价格。

（二）不适用的估价方法

现时住宅房地产价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不适宜采用成本法作为估价方法。另外，估价对象属于建成并已投入使用的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故不适宜采用假设开发法作为评估方法。

如果考试中没有对不选用方法进行理由阐述，算一处错误

（三）估价技术路线

1.比较法

运用比较法进行测算的基本公式为：

案例修正后单价＝可比案例成交（放盘）单价×交易情况修正×市场状况调整×区位状况调整×实物状况调整×权益状况调整

估价对象评估单价＝（案例1修正后单价＋案例2修正后单价＋案例3修正后单价）÷3

2.收益法

运用收益法进行测算的基本公式为：

收益法计算公式：

V＝a/（r－g）×{1－[（1＋g）/（1＋r）]n}

其中：V—市场价值

a—年纯收益

r—资本化率

g—纯收益每年递增比率

n—获取纯收益的持续年限

a应该是未来第一年的净收益

3.综合分析确定市场价值最终估价结果

通过两种不同的技术路径，分别得到估价对象的估价单价，经分析两种方法结果的差异及导致差异的原因后，结合当前同类市场实际和估价师经验，分别确定两种方法结果的影响权重，最后确定估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值单价和总价。

估价对象评估单价＝比较法估价单价×影响权重1＋收益法估价单价×影响权重2

影响权重1＋影响权重2＝100%

估价对象估价总价＝估价对象估价单价×估价建筑面积

因为是技术报告，我们就不挑它缺方法定义。