商业运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法评估，在评估时可基于营业收入、营业费用测算净收益，即净收益＝经营收入－经营成本-经营费用-经营税金及附加－管理费用－财务费用－归属于商服经营者的利润。但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比实例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。