地产市场的风险

　　土地开发是一种风险最大、收益通常也最高的一种房地产投资方向。由于土地的市场价格受一系列的风险因素影响而波动很大，土地投资的风险也很大。开发商在进行土地开发时的投资目的是要得到土地增值部分的收益。而土地增值是有客观规律的，一般是随着社会经济的发展而稳步增长。不过这一客观规律是从整体上、总的趋势而言的。换句话说，在有些情况下，这种增值可能是负的，即是一种损失。

　　土地增值主要有两种形式，一种是有形增值，另一种是无形增值。所谓有形增值是指土地投资者投入资金对土地进行开发，比如进行“三通一平”“五通一平”或“七通一平”，土地由“生地”转变为“熟地”，从原来无法直接被利用的土地形成为可以直接被使用的土地，从而增加了土地的价值。投资者为此所投入的资金和劳力，转化为地价的增量。对于土地的无形增值则是指土地的价值受一系列因素比如政治形式、经济政策、城市规划方案等的影响而发生变化。这种变化主要是因为土地受一系列因素影响后在使用性质上、商业地理环境的优势上等产生了变化。一般的地产市场上的投资者主要是希望通过土地无形增值而获取利益。

　　土地的有形增值是有限的，而其无形增值具有相当大的弹性，因此给地产市场投资者带来的利益的潜力也是很大的。土地无形增值的特殊弹性使对地产投资成为房地产投资中最有吸引力的一种投资。当然，这种弹性包括正、反两个方向的弹性。反方向的弹性产生的就是损失。尽管土地无形增值的原因非常复杂，但其中最重要和最直接的影响因素是城市基础设施的改变和经济增长的状况。这个因素的不确定性很大，但可以直接左右地产增值的幅度。一般来说，土地增值中的绝大部分不是地产主造成的，而是周围环境设施的改善和经济发展的推动带来的。对于土地的增值，地产主是不能占有这种增值的全部，政府要以土地增值税或增值费等形式增收一部分，当然，剩余的部分对地产主来说仍然是很可观的。

　　土地无形增值的负面效应也是客观存在的，而且有时这种效应是严重的。这种负面效应就是投资者面临的风险。地产投资的风险损失有时很大。例如，1979年，香港政府以12亿港币卖出香港岛南部的红山半岛，允许地产投资者建10万平方米的小洋楼，后来地产市场持续滑坡，1985年该块地皮仅以5000万港币转售出去。又例如在香港中环区的“统一大厦”，其地理位置非常优越，大厦下面与公共汽车总站、地铁站直接连在一起，1981年地产市场处于高峰时，出售价为一平方英尺5000港币，但在1985年拍卖价格仅为一平方英尺886港币，连房带地价格从1981年下跌了约83%.

　　地价是地理环境、政治政策、经济、社会等各方面的综合函数。地价受政治政策影响而变动的程度最大，因此政治政策的变化是地产市场的最大风险因素。一个国家或地区，如果政治环境稳定，政策变化小，其经济发展的环境就受到保证，地产市场也就至少处于稳定或发展的状态。相反，经济发展的环境无保障，地产价格会急剧下降。

　　为了减少在地产投资中的风险，保证投资收益，把握投资的政治及经济时机最为重要。了解和随时掌握城市规划及其变更情况，特别是对土地使用性质改变和变化趋势做出正确的分析和判断，可以在很大的程度上降低投资的风险损失。