如何制定写字楼物业管理的策略与计划？

　　1、分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围

　　2、确保提供合同服务，适时提供超值服务

　　3、合理保证非收益部分的使用需要（共用空间、管理服务空间、设备空间的合理配置）

　　写字楼物业的租户选择考虑的因素？

　　1、租户的商业信誉和财务状况

　　2、所需面积大小

　　1）可能面积的组合

　　2）寻租者经营业务的性质

　　3）寻租者将来扩展办公室面积的计划（人均15～20㎡较合适）

　　3、需要提供的物业管理服务

　　写字楼租金确定考虑的因素？

　　1、计算可出租或可使用面积

　　2、基础租金与市场租金

　　3、出租单元的面积规划和室内装修

　　4、租金的调整

　　写字楼的租约包含哪些内容？

　　1、标准条款

　　1）规定租金定期增加方式或租金调整条款

　　2）毛租和净租

　　2、折让优惠和租户权利的授予

　　写字楼物业的安全管理包含几部分内容？

　　1、工程安全

　　2、消防安全

　　3、治安安全

　　4、应急预案

　　写字楼物业管理风险的特点？

　　全员性、全期性、动态性

　　写字楼物业管理风险的种类？

　　1、工程隐患风险

　　2、设备运行风险

　　3、消防防范风险

　　4、保安防范风险

　　5、自然灾害风险

　　影响选择物业管理企业的主要因素有哪些？

　　1、能否令业主满意

　　2、专业服务的水平

　　3、相业主提供信息的能力

　　4、管理计划

　　物业管理工作评价要考虑哪些方面？

　　1、与租户有良好的沟通

　　2、及时收取租金

　　3、及时处理租户的投诉

　　4、达到了出租率目标

　　5、物业维修状况良好

　　6、经营费用没有突破事先的预算

　　7、及时提供有关物业报告

　　8、为业主的礼仪主动提出建议

　　9、对业主的批评或建议反应迅速

　　10、协调解决租户间的矛盾

　　从哪些方面评价写字楼物业管理的绩效？

　　1、服务满意度

　　1）服务效率（快、慢）

　　2）服务态度（热、冷）

　　3）服务质量（好、坏）硬水平

　　4）服务制度（全、缺）

　　5）服务程序（有、无）

　　6）服务标准（明、暗）软水平

　　2、物业经济指标

　　1）租金价格水平

　　2）出租经营成本

　　3）净租金收入占毛租金收入的比率

　　4）写字楼投资收益率物业租赁经营指标

　　5）出租率

　　6）租金拖欠和坏帐情况

　　7）租约续签、扩签、新签、退签情况物业管理绩效指标

　　3、物业品牌化