甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

1、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ）。

A、该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

B、该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记

C、该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续

D、该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证后才可以办理抵押。参见教材P221。

2、对该在建工程进行抵押价值评估，下列表述中错误的是（ ）。

A、以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押

B、估价方法可选用成本法和假设开发法

C、此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，包含拖欠价款

D、要全面掌握估价对象状况

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。对在建工程作为抵押物进行估价时，只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款。参见教材P224。

3、若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（ ）。

A、抵押价值

B、处分抵押物时的市场价值

C、抵押价值-处分抵押物的费用及税费

D、处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押物的变现价值=处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费。参见教材P227。

4、房地产抵押估价时应遵循谨慎原则，下列关于抵押原则的表述中，不正确的是（ ）。

A、在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘

B、在运用成本法估价时，不应低估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应高估折旧

C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低

D、在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项B错误，在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。参见教材P226～227。