4.物业服务收费的费用构成与测算方法

　　4.1 物业服务收费的费用构成

　　物业服务费的构成（3+2）

　　包干制（三项）

　　物业服务成本

　　法定税费

　　物业服务企业的利润

　　酬金制（两项）

　　物业服务支出

　　物业服务企业的酬金

　　物业服务成本或支出

　　构成（九项）

　　管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费

　　共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

　　清洁卫生费用

　　绿化养护费用

　　秩序维护费用

　　办公费用

　　物业服务企业固定资产折旧

　　物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

　　经业主同意的其它费用

　　重要规定

　　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应通地专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或成本中

　　如电梯的日常维护费用可列入物业服务费成本，但更换电梯的费用要从专项维修资金中支出

　　物业服务费的信息公开

　　酬金制

　　物业服务费属代管性质，归业主所有

　　物业企业应向业主大会公布物业服务资金年度预决算

　　每年不少于一次公布物业服务资金收支情况

　　业主大会提出质询时，物业服务企业应答复

　　包干制

　　一般业主不需要了解资金情况，因物业企业盈亏自担

　　【2009年】
　　实行包干制的物业服务费，其构成不包括（ ）。
　　A．物业服务成本
　　B．法定税费
　　C．物业服务企业的酬金
　　D．物业服务企业的利润

　　【答案】C
　　【解析】包干制的不包括酬金。

　　【2008年】－综合分析题
　　如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括。（ ）
　　A．物业公司人员的工资、社会保险
　　B．物业公司管理人员的奖金
　　C．物业服务区域清洁卫生费用
　　D．物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用

　　【答案】D
　　【解析】D属于专项住宅专项维修资金。

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