房地产估价师考试日益推进，你的复习到哪里了？今天网校为大家准备的房估知识点为动态盈利能力指标，计算的部分较多，同学们刷题的时候要细心哦~

（1）概念 财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率 ic，将项目计算期 内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一 个重要经济指标。

（2）计算

（3）判定情况 如果 FNPV≥0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可 以接受的。如果 FNPV＜0，则项目不可接受。 

（1）概率 财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的 折现率，是评估项目营利性的基本指标。

（2）计算

动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间， 是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

1、【例题•不定项】已知某投资项目折现率为 11％时，净现值为 170 万元，折现率为 12％时， 净现值为﹣87 万元。则该投资项目的内部收益率是（ ）。

A.11.12%

B.11.36%

C.11.66%

D.12.95%

【答案】C

【解析】FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%。

2、【例题•不定项】关于 FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（ ）。

A. FIRR 是评估项目清偿能力的基本指标

B. B.FIRR 可以通过内插法求得

C. C.FIRR 表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

D. FIRR 大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的

【答案】BC

【解析】选项 A 错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标；选项 D 错误，将所求出的内 部收益率与行业基准收益率或目标收益率 ic 比较，当 FIRR 大于或等于 ic时，则认为项目在 财务上是可以接受的。

3、【例题•不定项】某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、 455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（ ）年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

【答案】D

【解析】该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、 507.50，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流 量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。