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　　2019房地产估价师《制度与政策》考点三：城乡规划管理制度与政策

　　城乡规划管理制度与政策

　　一、城乡规划概述

　　制定和实施城乡规划必须遵循以下五个基本原则 ：

　　①城乡统筹原则。

　　②合理布局原则。

　　③节约土地原则。

　　④集约发展原则。

　　⑤先规划后建设原则。

　　二、城乡规划的编制与审批

　　(一)城乡规划的组织编制主体和审批主体

　　全国城镇体系规划由国务院行政主管部门 组织编制。全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。省域城镇体系规划由省或自治区人民政府组织编制，报国务院审批。城市人民政府(包括直辖市人民政府和其他设市城市的人民政府)组织编制城市总体规划。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。

　　省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。

　　城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划 ，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

　　镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。其他地区的修建性详细规划的编制主体是建设单位。各类修建性详细规划由城市、县城乡规划主管部门依法负责审定，修建性详细规划应当符合控制性详细规划 。

　　(二)城乡规划编制的依据

　　城市的总体规划必须以所在省、自治区的省域城镇体系规划为依据;城市详细规划必须以所在城市的总体规划为依据，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据 。市辖县、区、乡镇域总体规划应当以所在城市的市域总体规划为依据。单独编制的各项专业规划同样应当以城市总体规划为依据。

　　以上一层次的城市规划为依据，前提是这项规划必须是依法批准并有效 ，两者缺一不可。未经依法批准的城乡规划没有法律效力，不能指导城乡规划编制与审批;因超过规划期限或因现实情况已经发生了变化的上一层次规划，且必须做调整的，依法调整后，方可指导下一层次规划的编制和审批。

　　依法制定城乡规划，应当依据有关的法律规范和技术标准、技术规范，以城乡地区的现状条件和环境、资源以及自然地理、历史特点为基础。一些重大规划问题的解决必须以国家有关方针政策为依据。城市政府制定的城市社会、经济发展的长远计划，已经充分体现了政府对城市长远发展的指导意见，应当作为城乡规划制定的依据。此外，上级人民政府对下级人民政府制定城乡规划有责任提出指导性意见。上级政府的城市规划主管部门亦可根据城市规划编制情况的需要，对规划的边界条件、规划的内容深度、技术要求等提出具体的指导意见，这项都应作为规划编制的依据。

　　(三)城乡规划的主要内容

　　城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。

　　城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年 。城市总体规划还应当对城市更长远的发展做出预测性安排。乡规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。乡规划、村庄规划的内容应当包括规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排。乡规划还应当包括本行政区域内的村庄发展布局。

　　(四)城乡规划的审批程序

　　省域城镇体系规划和城市总体规划在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。镇总体规划在报上一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议，代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。

　　城乡规划的组织编制机关报送审批省域城镇体系规划、城市总体规划或者镇总体规划，应当将本级人民代表大会常务委员会组成人员或者镇人民代表大会代表的审议意见和根据审议意见修改规划的情况一并报送。村庄规划在报送审批前，应当经过村民会议或者村民代表会议讨论同意。

　　城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告 ，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日 。组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。

　　省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划批准前，审批机关应当组织专家和有关部门进行审查。城乡规划审批机关在对上报的城乡规划组织审查同意后，予以书面批复。经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据。城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划。但是法律、行政法规规定不得公开的内容除外。

　　(五)城乡规划的修改

　　省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关应当组织有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。组织编制机关应当向本级人民代表大会常务委员会、镇人民代表大会和原审批机关提出评估报告并附具征求意见的情况。

　　有下列情况之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：

　　①上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的;

　　②行政区划调整确需修改规划的;

　　③因国务院批准重大建设过程确需修改规划的;

　　④经评估确需修改规划的;

　　⑤城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。

　　修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告;修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。

　　修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。 修改后的各项规划，应当依照《城乡规划法》规定的审批程序报批。城市、县、镇人民政府修改近期建设规划的，应当将修改后的近期建设规划报总体规划审批机关备案。

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